تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز

تصور کنید یک قطعه زمین ارزشمند به شما و چند نفر از بستگانتان به ارث رسیده است. زمینی خوش‌منظره که هر کدام از شما رویایی برای آن در سر دارید. یکی به فکر ساختن ویلا، دیگری به فکر فروش سهم خود و سرمایه‌گذاری در جایی دیگر. اما یک سوال بزرگ پیش روی همه شماست: حالا که همه با هم مالک این زمین هستید، چطور باید از آن استفاده کنید؟ آیا هرکس می‌تواند هر گوشه‌ای را که دوست داشت برای خودش بردارد و حصار بکشد؟ اگر کسی بخواهد سهمش را بفروشد، تکلیف بقیه چه می‌شود؟

این مسئله دغدغه واقعی بسیاری از افرادی است که با مفهوم «مالکیت اشتراکی» یا همان ملک مشاع سر و کار دارند. ندانستن قوانین و تفاوت‌های این نوع مالکیت با مالکیت انحصاری یا ملک مفروز، می‌تواند سرآغاز اختلافات حقوقی پیچیده و طولانی باشد. در این مقاله، قصد داریم مثل یک راهنمای حقوقی قدم به قدم کنار شما باشیم و به زبان ساده، تمام زیر و بم این دو مفهوم کلیدی را برایتان روشن کنیم تا با آگاهی کامل در مورد اموال خود تصمیم بگیرید و از بروز مشکلات آینده جلوگیری کنید.

ملک مشاع چیست؟

برای درک بهتر موضوع، بگذارید از خود کلمه «مشاع» شروع کنیم. مشاع در لغت به معنای مشترک و تقسیم‌نشده است . در دنیای حقوق، وقتی می‌گوییم یک ملک «مشاع» است، یعنی بیش از یک نفر مالک آن هستند و این مالکیت به شکل اشاعه است. اشاعه یعنی چه؟ یعنی حق مالکیت هر یک از شرکا در تمام ذرات و اجزای آن ملک پخش شده است .

نمی‌توان گفت فلان قسمت از زمین برای شما و فلان قسمت برای شریک دیگرتان است. خیر، شما و تمام شرکا در وجب به وجب آن ملک سهیم هستید . یک مثال بسیار رایج، قسمت‌های مشترک یک آپارتمان است. راهروها، راه‌پله، پشت‌بام و حیاط، همگی ملک مشاع تمام ساکنین ساختمان هستند. هیچ‌کس نمی‌تواند بگوید من فقط از پله‌های سمت راست استفاده می‌کنم چون مالک آن هستم. همه حق استفاده از تمام این فضاها را دارند .

مهم‌ترین ویژگی ملک مشاع این است که هرگونه دخل و تصرف یا تصمیم‌گیری در مورد آن، نیازمند رضایت و توافق تمام مالکان است. از فروش کل ملک گرفته تا ساخت‌وساز یا حتی اجاره دادن آن، بدون موافقت حتی یکی از شرکا، هیچ اقدامی قانونی نخواهد بود .

ملک مفروز چیست؟ مالکیت انحصاری و مشخص

حالا به نقطه مقابل ملک مشاع، یعنی «ملک مفروز» می‌رسیم. کلمه «مفروز» از ریشه «افراز» به معنای جدا کردن و تقسیم کردن می‌آید . ملک مفروز در واقع همان ملک مشاعی است که دوران شراکت خود را پشت سر گذاشته و به طور رسمی و قانونی تقسیم شده است .

وقتی یک ملک مشاع افراز می‌شود، سهم هر یک از شرکا به طور دقیق مشخص، مرزبندی و جدا می‌شود. در این حالت، هر قطعه‌ی جدا شده یک «ملک مفروز» است که فقط و فقط یک مالک دارد. مالک ملک مفروز، اختیار تام بر ملک خود دارد و برای هرگونه تصمیم‌گیری، از فروش تا ساخت‌وساز، دیگر به اجازه هیچ‌کس نیازی ندارد . به عبارت دیگر، ملک مفروز، ملکی با مالکیت شش دانگ و انحصاری است.

تفاوت‌های کلیدی ملک مشاع و ملک مفروز در یک نگاه

برای اینکه این دو مفهوم کاملاً برایتان جا بیفتد، تفاوت‌های اصلی آن‌ها را به صورت خلاصه مرور می‌کنیم:

1. تعداد مالکان: اصلی‌ترین تفاوت در تعداد صاحبان ملک است. ملک مشاع چندین مالک دارد، اما ملک مفروز تنها یک مالک دارد .

2. نحوه تصمیم‌گیری: در ملک مشاع، تصمیمات به صورت جمعی و با توافق همه شرکا گرفته می‌شود. در ملک مفروز، مالک به تنهایی برای ملک خود تصمیم می‌گیرد .

3. حدود و مرزها: در ملک مشاع، سهم هر شریک از نظر جغرافیایی نامشخص است و در کل ملک پراکنده است. در ملک مفروز، مرزهای ملک کاملاً معین و مشخص است.

4. رابطه این دو با هم: ملک مفروز، شکل تکامل‌یافته و تقسیم‌شده‌ی ملک مشاع است. یعنی یک ملک مشاع پس از طی کردن فرآیند قانونی «افراز»، به چند ملک مفروز تبدیل می‌شود .

اعتبار سند مشاع چقدر است؟ 

بسیاری از افراد تصور می‌کنند سند مشاع اعتبار کمی دارد و به نوعی یک سند ضعیف محسوب می‌شود. این تصور اشتباه است. باید بدانید که از نظر اثبات مالکیت، سند مشاع دقیقاً به اندازه سند شش دانگ (مفروز) معتبر است . این سند به طور رسمی نشان می‌دهد که شما مالک چند سهم از چند سهم یک ملک مشخص هستید.

چالش اصلی سند مشاع، در اعتبار آن نیست، بلکه در محدودیت‌های عملی آن است. از آنجایی که جای دقیق سهم شما روی زمین مشخص نیست، برای فروش یا ساخت‌وساز دچار مشکل می‌شوید. خریدار تمایل دارد بداند دقیقاً کدام قطعه را می‌خرد و شما نمی‌توانید بدون رضایت سایر شرکا، نقطه‌ای را مشخص کنید. پس مشکل سند مشاع، حقوقی نیست، بلکه کاربردی است .

فروش ملک مشاع چگونه است؟ 

فروش یک ملک مشاع می‌تواند به دو صورت انجام شود: فروش سهم یک شریک، یا فروش کل ملک.

• فروش سهم اختصاصی: هر شریک این حق را دارد که سهم خود را (مثلاً دو دانگ از شش دانگ) به شخص دیگری بفروشد. اما در این حالت، شرکای دیگر حق شفعه دارند. یعنی آن‌ها برای خرید آن سهم در اولویت هستند و می‌توانند با پرداخت همان مبلغی که خریدار غریبه پیشنهاد داده، سهم را برای خودشان بخرند.

• فروش کل ملک: این کار تنها با رضایت تمام شرکا امکان‌پذیر است. اگر حتی یک نفر مخالف باشد، فروش کل ملک از طریق توافق ممکن نیست.

اگر شرکا به توافق نرسند چه؟ در این صورت، هر شریکی که قصد فروش و جدایی دارد، می‌تواند از دادگاه «دستور فروش ملک مشاع» را درخواست کند. دادگاه پس از بررسی، در صورتی که ملک غیرقابل افراز (تقسیم) تشخیص داده شود، دستور فروش آن از طریق مزایده را صادر می‌کند و پس از فروش، پول حاصل از آن به نسبت سهم بین تمام شرکا تقسیم می‌شود .

ساخت و ساز در ملک مشاع؛ یک اقدام پرریسک!

یکی از خطرناک‌ترین کارها، شروع ساخت‌وساز در یک ملک مشاع بدون مشخص کردن تکلیف مالکیت است. تصور کنید شما در گوشه‌ای از زمین مشاع شروع به ساختن ویلا می‌کنید. از نظر قانونی، شما در حال ساخت‌وساز در ملکی هستید که سایر شرکا نیز در وجب به وجب آن سهم دارند. در این حالت، هر یک از شرکا می‌تواند به اقدام شما اعتراض کند، جلوی کار را بگیرد و حتی شما را به تصرف عدوانی متهم کند .

راه حل چیست؟ قبل از گذاشتن حتی یک آجر، باید وضعیت ملک را روشن کنید. بهترین کار، انجام «افراز توافقی» است. یعنی تمام شرکا دور هم جمع شوید، یک نقشه تفکیکی تهیه کنید، سهم هرکس را روی نقشه مشخص و مرزبندی کنید و همگی زیر یک صورت‌جلسه را امضا کنید. این صورت‌جلسه یک سند قانونی و محکم است که به شما اجازه می‌دهد در قطعه مشخص‌شده خودتان ساخت‌وساز را شروع کنید .

زمین مشاع بخریم یا نه؟ 

این سوالی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران، به خصوص در مناطق شمالی کشور با آن روبرو هستند. پاسخ به این سوال یک «بله» یا «خیر» قطعی نیست و به نوع ملک بستگی دارد.

• آپارتمان با سند مشاع: یک کلام: نخرید! خرید آپارتمانی که سند آن مشاع است، یک اشتباه بزرگ است. چرا که گرفتن پایان‌کار و سند تفکیکی برای هر واحد، منوط به مفروز بودن و مشخص بودن وضعیت کل زمین و ساختمان است. خرید چنین ملکی شما را وارد یک چرخه بی‌پایان مشکلات ثبتی و شهرداری می‌کند .

• ویلا یا زمین با سند مشاع: اینجا وضعیت متفاوت است. بسیاری از ویلاها و زمین‌ها در شمال، به خصوص در شهرک‌ها، دارای یک سند مادر مشاع هستند. رد کردن تمام این املاک کار درستی نیست. اگر قصد خرید چنین ملکی را دارید، به این نکات طلایی توجه کنید:

1. بررسی ریشه سند: مطمئن شوید ملک اوقافی، بنیادی یا دارای مشکلات ریشه‌ای دیگر نباشد .

2. افراز توافقی: حین خرید، فروشنده را ملزم کنید که صورت‌جلسه افراز توافقی با امضای سایر شرکا را تهیه کند تا مکان دقیق زمین شما مشخص شود .

3. متراژ سهم: طبق قوانین دهیاری‌ها، معمولاً به زمین‌های بالای ۲۰۰ متر مجوز ساخت داده می‌شود. دقت کنید که سهم مشاعی که می‌خرید، متراژ لازم برای گرفتن مجوز را داشته باشد .

4. تنظیم مبایعه‌نامه: در قرارداد حتماً میزان سهم خود را دقیق ذکر کنید. برای مثال بنویسید: «۵۰۰ سهم مشاع از کل ۲۰۰۰۰ متر شش دانگ یک قطعه زمین به پلاک ثبتی ...» .

با رعایت این نکات، می‌توانید یک خرید مطمئن داشته باشید و از مزایای قیمتی احتمالی این نوع املاک بهره‌مند شوید.

چه زمانی ملک مشاع افراز (تقسیم) نخواهد شد؟

گاهی اوقات با وجود تمایل شرکا، قانون اجازه تقسیم یک ملک مشاع را نمی‌دهد. این موارد عبارتند از:

• ضرر قابل توجه به شرکا: اگر تقسیم ملک باعث شود ارزش کل قطعات به شدت افت کند یا قطعات حاصله غیرقابل استفاده شوند (مثلاً یک زمین کوچک به چند نوار باریک و بی‌فایده تبدیل شود)، دادگاه با افراز مخالفت می‌کند .

• منع قراردادی: اگر شرکا خودشان در یک قرارداد رسمی توافق کرده باشند که تا مدت معینی ملک را تقسیم نکنند، این توافق معتبر است .

• منع قانونی: در برخی موارد، قانون تقسیم را ممنوع کرده است. برای مثال، تقسیم زمین‌های کشاورزی به قطعاتی کوچک‌تر از حد نصاب تعیین‌شده، ممنوع است.

• وجود سند معارض: تا زمانی که تکلیف سند مالکیت معارض برای یک ملک روشن نشود، امکان افراز آن وجود ندارد .