مبایعه نامه بدون امضای خریدار: آیا این سند در دادگاه ارزشی دارد؟
تصور کنید آپارتمان خود را فروخته‌اید. در بنگاه املاک یا حتی در یک جلسه خصوصی، برگه‌ای به نام مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود. شما به عنوان فروشنده، با دقت تمام بندها را می‌خوانید و با خیالی آسوده پایین آن را امضا می‌کنید. اما به هر دلیلی، خریدار از امضای سند خودداری می‌کند یا فراموش می‌کند آن را امضا کند. حالا شما سندی در دست دارید که فقط امضای خودتان پای آن است. آیا این برگه که مهم‌ترین بخش معامله شماست، حالا یک کاغذ بی‌ارزش است؟ آیا می‌توانید خریدار را مجبور به انجام تعهداتش کنید؟
این سناریو، دغدغه حقوقی بسیاری از افرادی است که درگیر معاملات ملکی یا خرید و فروش خودرو و سایر اموال می‌شوند . در این مقاله، قصد داریم به زبان ساده و به دور از پیچیدگی‌های حقوقی، وضعیت قانونی چنین سندی را بررسی کنیم و ببینیم در صورت بروز اختلاف، چه سرنوشتی در انتظار طرفین معامله خواهد بود.
تعریف مبایعه‌نامه در حقوق ایران
قبل از هر چیز، بهتر است بدانیم مبایعه‌نامه دقیقاً چیست. مبایعه‌نامه یک قرارداد کتبی است که طی آن، یک طرف (فروشنده) متعهد می‌شود مال مشخصی را در ازای دریافت مبلغی معین به طرف دیگر (خریدار) واگذار کند . خریدار هم در مقابل، متعهد به پرداخت آن مبلغ می‌شود. این سند می‌تواند به صورت دستی بین خود افراد نوشته شود یا در دفاتر مشاور املاک تنظیم گردد .
قانون مدنی ایران در ماده ۳۳۸، این عمل را "تملیک عین به عوض معلوم" می‌نامد؛ یعنی واگذاری مالکیت یک چیز در برابر یک قیمت مشخص . مهم‌ترین جزء برای شکل‌گیری این قرارداد، وجود اراده و رضایت دو طرف است که در اصطلاح حقوقی به آن "ایجاب و قبول" گفته می‌شود .
اهمیت و جایگاه امضا در تشکیل عقد بیع
امضا در هر قراردادی، مهم‌ترین علامت برای نشان دادن رضایت و قصد یک فرد برای پایبندی به تعهدات آن سند است . وقتی شما پای یک برگه را امضا می‌کنید، در واقع به صورت قانونی اعلام می‌کنید که تمام محتوای آن را پذیرفته‌اید و آماده پذیرش پیامدهای حقوقی آن هستید .
حالا اگر در یک مبایعه‌نامه، جای امضای خریدار خالی باشد، چندین پرسش اساسی به وجود می‌آید:
-
آیا خریدار واقعاً قصد خرید داشته است؟
-
آیا او بر سر قیمت نهایی و دیگر شرایط به توافق رسیده بود؟
-
آیا می‌توان رضایت او را از راه‌های دیگری به جز امضا اثبات کرد؟
نبود امضا، پاسخ قطعی به این پرسش‌ها را بسیار دشوار می‌کند و دادگاه را مجبور می‌سازد تا برای کشف حقیقت، تمام جوانب ماجرا را به دقت بررسی کند .
مبایعه‌نامه بدون امضای خریدار از نظر قانون چه وضعی دارد؟
به‌طور خلاصه، چنین سندی به خودی خود اعتبار قطعی ندارد . در نظام حقوقی ایران، اصل بر این است که یک قرارداد حاصل توافق و رضایت دو طرفه است. امضا، اصلی‌ترین نشانه این توافق به شمار می‌رود. وقتی امضای خریدار وجود ندارد، سند از یکی از پایه‌های اصلی خود یعنی "تراضی طرفین" محروم است .
در نتیجه، نمی‌توان به شکل قطعی گفت که خریدار به این معامله رضایت داده است. در چنین شرایطی، وظیفه اثبات وقوع معامله بر دوش کسی است که ادعای صحت آن را دارد (که معمولاً فروشنده است) . دادگاه‌ها در بیشتر پرونده‌هایی که با چنین سندی روبرو شده‌اند، به دلیل نبود امضای خریدار، رأی به بی‌اعتباری آن داده‌اند، چرا که خریدار به سادگی می‌تواند ادعا کند که هرگز چنین قراردادی را نپذیرفته است .
چگونه می‌توان رضایت خریدار را بدون امضا ثابت کرد؟
آیا این به آن معناست که فروشنده هیچ راهی ندارد؟ نه همیشه. اگرچه نبود امضا یک نقص بزرگ است، اما اگر فروشنده بتواند رضایت خریدار را از طریق شواهد و مدارک دیگر به دادگاه نشان دهد، ممکن است ورق برگردد . این شواهد که به آن‌ها "امارات قضایی" گفته می‌شود، می‌توانند شامل موارد زیر باشند:
-
رسید پرداخت وجه: اگر خریدار بخشی از قیمت معامله را به عنوان بیعانه یا پیش‌پرداخت به حساب فروشنده واریز کرده باشد، این رسید بانکی یک مدرک بسیار قوی برای اثبات قصد او جهت انجام معامله است .
-
پیامک‌ها، چت‌ها یا ایمیل‌ها: هرگونه مکاتبه‌ای که در آن خریدار به طور واضح به معامله، قیمت توافق‌شده یا شرایط قرارداد اشاره کرده باشد، می‌تواند به عنوان مدرک در دادگاه استفاده شود .
-
شهادت شهود: اگر افرادی (مانند مشاور املاک یا بستگان) در جلسه تنظیم قرارداد حضور داشته‌اند و بتوانند شهادت دهند که خریدار به صورت شفاهی رضایت خود را اعلام کرده، شهادت آن‌ها می‌تواند به علم قاضی کمک کند .
-
حضور خریدار در جلسه: صرف حضور خریدار در جلسه تنظیم مبایعه‌نامه و اطلاع او از مفاد آن، می‌تواند به عنوان یک قرینه و نشانه در کنار سایر دلایل به کار گرفته شود .
باید توجه داشت که دادگاه این دلایل را با احتیاط زیاد بررسی می‌کند و اصل را بر عدم توافق می‌گذارد، مگر اینکه شواهد ارائه شده به قدری محکم باشند که هرگونه شکی را از بین ببرند .
وضعیت مبایعه‌نامه با اثر انگشت و بدون امضای خریدار
حالا حالتی را در نظر بگیرید که خریدار سواد خواندن و نوشتن ندارد یا به هر دلیلی به جای امضا، اثر انگشت خود را پای سند ثبت کرده است. آیا این سند معتبر است؟
پاسخ مثبت است. از دیدگاه قانون، اثر انگشت دقیقاً همان ارزش و اعتبار امضا را دارد و به تنهایی برای اثبات رضایت و اراده یک شخص کافی است . هر دو، روشی برای اعلام اراده فرد هستند. بنابراین، اگر مبایعه‌نامه‌ای اثر انگشت خریدار را داشته باشد، کاملاً معتبر تلقی می‌شود و فروشنده می‌تواند به آن استناد کند .
در این حالت، اگر خریدار بعداً ادعا کند که او را مجبور به زدن اثر انگشت کرده‌اند، باید این ادعای خود (اکراه یا اجبار) را در دادگاه ثابت کند که کاری بسیار دشوار است. به خصوص اگر خود قولنامه به خط خود خریدار نوشته شده باشد، ادعای اجبار تقریباً پذیرفته نخواهد شد .
نقش مشاور املاک در این میان چیست؟
اگر مبایعه‌نامه در یک بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد اما فقط یک طرف آن را امضا کرده باشد، مسئولیت مشاور املاک نیز مطرح می‌شود. یک مشاور املاک حرفه‌ای باید از امضای کامل قرارداد توسط هر دو طرف اطمینان حاصل کند. اگر او بدون گرفتن امضای خریدار، یک نسخه از قرارداد را به فروشنده تحویل دهد و از این بابت خسارتی به فروشنده وارد شود، ممکن است خود مشاور املاک مسئول شناخته شود .
همچنین مهر و امضای مشاور املاک در پایین مبایعه‌نامه، به هیچ وجه جایگزین امضای خریدار نمی‌شود. البته این مهر می‌تواند به عنوان یک قرینه و شاهد کمکی برای اثبات اینکه چنین جلسه‌ای برگزار شده است، در دادگاه به کار آید .
اگر دچار چنین مشکلی شدیم، بهترین کار چیست؟
اگر شما فروشنده‌ای هستید که سندی بدون امضای خریدار در دست دارید و او از انجام تعهداتش سر باز می‌زند، بهتر است اقدامات زیر را به ترتیب دنبال کنید:
-
گفتگوی مسالمت‌آمیز: پیش از هر اقدام قانونی، تلاش کنید از راه گفتگو و مذاکره مشکل را حل کنید. شاید بتوانید خریدار را برای امضای سند یا اجرای تعهداتش متقاعد کنید.
-
جمع‌آوری مدارک: تمام شواهد و مدارکی را که رضایت خریدار را نشان می‌دهد، جمع‌آوری کنید. این مدارک شامل رسیدهای بانکی، پیامک‌ها، صدای ضبط شده (با رعایت جوانب قانونی) و لیست شاهدان احتمالی است .
-
مشاوره حقوقی: حتماً یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور قراردادها پیدا کنید. او می‌تواند مدارک شما را بررسی کرده و بهترین مسیر قانونی را به شما نشان دهد.
-
طرح دعوا در دادگاه: اگر مدارک شما محکم است، می‌توانید دادخواستی تحت عنوان "الزام به ایفای تعهد" یا "الزام به تنظیم سند رسمی" علیه خریدار ثبت کنید. در غیر این صورت، اگر دلایل کافی برای اثبات رضایت خریدار نداشته باشید، احتمال اینکه دعوای شما در دادگاه رد شود بسیار زیاد است .
جمع‌بندی
یک مبایعه‌نامه بدون امضای خریدار، از نظر حقوقی سندی ناقص و ضعیف است. امضا رکن اصلی برای اثبات توافق طرفین است و نبود آن، یک خلا بزرگ در اعتبار قرارداد ایجاد می‌کند . اگرچه قانون راه‌هایی را برای اثبات رضایت از طریق شواهد دیگر پیش‌بینی کرده، اما این مسیر معمولاً دشوار و پر از چالش است. در مقابل، اثر انگشت اعتباری کاملاً برابر امضا دارد و سند را معتبر می‌سازد .
توصیه نهایی و کلیدی این است که همیشه، چه فروشنده هستید و چه خریدار، پیش از هرگونه پرداخت وجه یا قبول تعهد، از امضای کامل و دقیق قرارداد توسط هر دو طرف اطمینان پیدا کنید تا از بروز اختلافات و مشکلات پیچیده در آینده جلوگیری شود.