مجازات فروش ملک به چند نفر

تصور کنید سال‌ها برای خرید خانه رویاهایتان پس‌انداز کرده‌اید. بالاخره ملک موردنظرتان را پیدا می‌کنید، قرارداد را امضا می‌کنید و کلید را تحویل می‌گیرید. اما روز اسباب‌کشی، با خانواده دیگری روبرو می‌شوید که آن‌ها هم کلیدی در دست دارند و ادعا می‌کنند این خانه را خریده‌اند! این سناریوی ترسناک، متاسفانه یک اتفاق واقعی در دنیای معاملات املاک است که با نام "معامله معارض" شناخته می‌شود. اما در این شرایط چه اتفاقی می‌افتد؟ مالک واقعی چه کسی است و چه سرنوشتی در انتظار فروشنده متخلف است؟ این مقاله یک راهنمای کامل برای پاسخ به تمام این سوالات و روشن کردن مسیر قانونی پیش روی شماست.

فروش یک ملک به چند نفر (معامله معارض چیست؟)

فروش یک ملک به چند نفر، که در زبان قانون به آن "معامله معارض" می‌گویند، به این معناست که مالک یک ملک، آن را به بیش از یک نفر می‌فروشد . به عبارت ساده‌تر، زمانی که یک فرد پس از فروش ملک خود به یک شخص و دریافت وجه، همان ملک را دوباره به شخص یا اشخاص دیگری نیز بفروشد، مرتکب جرم معامله معارض شده است . این عمل یکی از مصادیق بارز کلاهبرداری ملکی است و قانون برای آن مجازات‌های سنگینی در نظر گرفته است .

برای مثال، فرض کنید شخصی به نام "الف" آپارتمان خود را در روز شنبه طی یک قولنامه به شخص "ب" می‌فروشد. سپس در روز دوشنبه، همان آپارتمان را این بار با یک سند رسمی در دفترخانه به شخص "ج" منتقل می‌کند. در اینجا، شخص "الف" یک معامله معارض انجام داده و مرتکب جرم شده است .

معامله معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد؟

قانون‌گذار برای جلوگیری از هرج‌ومرج در معاملات و حفظ حقوق افراد، با این پدیده به شدت برخورد می‌کند. اصلی‌ترین قانونی که به این موضوع می‌پردازد، ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور است .

بر اساس این ماده، هر شخصی که نسبت به یک مال (مانند ملک) به وسیله سند عادی (مثل قولنامه) یا سند رسمی، حقی برای شخصی ایجاد کند و سپس در معامله‌ای دیگر، حقی مخالف آن برای شخص دیگری ایجاد نماید، مجرم شناخته می‌شود . مجازات تعیین شده برای این جرم، حبس از سه تا ده سال است .

نکته بسیار مهم این است که جرم معامله معارض، یک جرم عمومی محسوب می‌شود. این یعنی حتی اگر تمام خریداران از شکایت خود صرف‌نظر کنند و رضایت بدهند، جنبه عمومی جرم باقی می‌ماند و دادستان می‌تواند فرد مجرم را تحت تعقیب قرار دهد و دادگاه نیز او را به مجازات حبس محکوم خواهد کرد . این سخت‌گیری نشان‌دهنده اهمیت بالای این موضوع برای قانون‌گذار است.

تفاوت معامله معارض با کلاهبرداری

شاید این سوال برایتان پیش بیاید که آیا فروش ملک به چند نفر همان کلاهبرداری است؟ اگرچه این دو جرم شباهت‌های زیادی دارند و معامله معارض نوعی کلاهبرداری محسوب می‌شود، اما تفاوت‌های حقوقی ظریفی میان آن‌ها وجود دارد .

• کلاهبرداری: در جرم کلاهبرداری، عنصر اصلی "فریب" و "استفاده از وسایل متقلبانه" است. کلاهبردار با دروغ و نیرنگ، مال دیگری را به دست می‌آورد .

• معامله معارض: در این جرم، تمرکز اصلی بر روی انجام دو معامله متناقض روی یک مال است. حتی اگر فریبکاری پیچیده‌ای هم در کار نباشد، صرف انجام معامله دوم روی ملکی که قبلا فروخته شده، جرم است .

در بسیاری از پرونده‌ها، فروشنده ممکن است به هر دو جرم متهم شود. برای مثال، اگر علاوه بر فروش ملک به دو نفر، از اسناد جعلی هم استفاده کرده باشد، هم به جرم معامله معارض و هم به جرم استفاده از سند مجعول محاکمه خواهد شد .

از کجا بفهمیم ملک به چند نفر فروخته شده است؟

بهترین دفاع، حمله است و در معاملات ملکی، بهترین دفاع، تحقیق و پیشگیری است. برای اینکه قربانی چنین جرمی نشوید، باید پیش از امضای هر سندی و پرداخت هر پولی، از وضعیت ملک مطلع شوید. مطمئن‌ترین راه برای این کار، گرفتن استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه است .

با مراجعه به اداره ثبت و ارائه پلاک ثبتی ملک، می‌توانید اطلاعات دقیقی در مورد موارد زیر به دست آورید:

• مالک فعلی و رسمی ملک کیست.

• آیا ملک در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد.

• آیا ملک به دلیل بدهی توقیف شده است.

• آیا حقوقی از این ملک به شخص دیگری واگذار شده است.

این استعلام به شما یک تصویر شفاف از وضعیت حقوقی ملک می‌دهد و احتمال اینکه در دام یک معامله معارض بیفتید را به شدت کاهش می‌دهد .

راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر!

برای اینکه سرمایه زندگی‌تان را در یک معامله پرخطر از دست ندهید، چند راهکار کلیدی و عملی وجود دارد که باید آن‌ها را جدی بگیرید:

1. ثبت رسمی معامله: مهم‌ترین و امن‌ترین قدم، انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند قطعی است . معامله‌ای که به صورت رسمی ثبت می‌شود، در سامانه سراسری ثبت اسناد کشور ثبت شده و امکان فروش مجدد ملک از فروشنده سلب می‌شود. تا حد امکان از اکتفا کردن به قولنامه‌های دستی و مبایعه‌نامه‌های بنگاهی پرهیز کنید .

2. دریافت کد رهگیری: در سال ۱۳۸۷ سامانه‌ای برای ثبت معاملات املاک و صدور کد رهگیری راه‌اندازی شد . هرچند این سامانه با چالش‌هایی روبرو شد، اما همچنان یک ابزار مفید است. زمانی که یک مبایعه‌نامه در بنگاه املاک معتبر تنظیم و کد رهگیری برای آن صادر می‌شود، اطلاعات معامله در یک سامانه یکپارچه ثبت می‌گردد. این کار باعث می‌شود اگر فروشنده بخواهد همان ملک را در بنگاه دیگری بفروشد، سامانه هشدار دهد و جلوی معامله دوم گرفته شود .

3. استعلام وضعیت ملک: همانطور که گفته شد، پیش از هر اقدامی، شخصا یا به کمک یک وکیل، از اداره ثبت استعلام بگیرید .

4. کمک گرفتن از وکیل متخصص: معاملات ملکی پیچیدگی‌های حقوقی فراوانی دارند. مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی پیش از امضای قرارداد، می‌تواند شما را از خطرات بی‌شماری نجات دهد. وکیل می‌تواند قرارداد را بررسی کند، استعلام‌های لازم را بگیرد و از حقوق شما به بهترین شکل دفاع کند .

تکلیف ملکی که به دو نفر فروخته شده

حال به سوال اصلی بازگردیم. اگر یک ملک به دو نفر فروخته شود، چه کسی مالک آن خواهد بود؟ قانون در این مورد یک اصل روشن دارد: اولویت با خریدار اول است .

بر اساس قوانین مدنی و رویه قضایی، شخصی که اولین معامله را انجام داده، مالک ملک شناخته می‌شود. نکته بسیار مهم این است که تاریخ انجام معامله ملاک است، نه نوع سند . یعنی حتی اگر خریدار اول یک قولنامه عادی (سند غیررسمی) داشته باشد و خریدار دوم سند رسمی دفترخانه‌ای، باز هم حق با خریدار اول است، به شرطی که بتواند اثبات کند تاریخ قرارداد او زودتر بوده است .

پس تکلیف خریدار دوم چیست؟ خریدار دوم در واقع قربانی کلاهبرداری شده است. او مالک ملک نخواهد بود، اما حق دارد تمام پولی که پرداخت کرده به علاوه تمام خسارت‌هایی که به او وارد شده (مانند افزایش قیمت ملک در این مدت) را از فروشنده مطالبه کند. خریدار دوم باید علیه فروشنده شکایت کیفری کلاهبرداری و دادخواست حقوقی مطالبه وجه و خسارت تنظیم نماید .

نحوه شکایت در مورد معامله معارض

اگر متوجه شدید قربانی چنین جرمی شده‌اید، باید سریعا اقدامات قانونی را آغاز کنید. مسیر شکایت به طور کلی شامل مراحل زیر است:

مرحله اول: جمع‌آوری مدارک تمام اسناد و مدارکی که در اختیار دارید را جمع‌آوری کنید. این مدارک شامل موارد زیر است:

• اصل و کپی مبایعه‌نامه یا قولنامه.

• رسیدهای بانکی و چک‌های مربوط به پرداخت وجه.

• مدارک شناسایی خودتان.

• هرگونه مدرک دیگری که نشان‌دهنده انجام معامله باشد.

مرحله دوم: ثبت شکایت کیفری شما باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و یک شکایت کیفری علیه فروشنده با عنوان "معامله معارض" یا "کلاهبرداری" ثبت کنید . پس از ثبت، پرونده برای تحقیقات اولیه به دادسرا ارجاع داده می‌شود. دادسرا پس از بررسی مدارک و تحقیق از طرفین، در صورت احراز جرم، کیفرخواست صادر کرده و پرونده را برای صدور رای به دادگاه کیفری ارسال می‌کند .

مرحله سوم: طرح دعوای حقوقی هم‌زمان با پیگیری شکایت کیفری یا پس از آن، باید یک دادخواست حقوقی نیز تنظیم کنید. این بخش برای به دست آوردن حقوقتان بسیار حیاتی است:

• اگر خریدار اول هستید: باید دادخواست "الزام به تنظیم سند رسمی" و همچنین "ابطال سند معامله دوم" را به دادگاه حقوقی تقدیم کنید .

• اگر خریدار دوم هستید: باید دادخواست "مطالبه وجه پرداختی و کلیه خسارات قانونی" را علیه فروشنده مطرح کنید .

مرحله چهارم: اجرای حکم پس از اینکه دادگاه کیفری رای به محکومیت فروشنده داد و دادگاه حقوقی نیز رای به نفع شما صادر کرد، حکم قطعی می‌شود. با در دست داشتن رای قطعی دادگاه حقوقی، می‌توانید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید تا سند مالکیت به نام شما (اگر خریدار اول هستید) صادر و سند معامله دوم باطل شود .