مستاجر اجاره نمی‌ده، همسرش هم تخلیه نمی‌کنه؛ حکم تخلیه چطور بگیرم؟

برای تخلیه ملک، بهترین و سریع‌ترین راهکار این است که پس از اتمام ۱۴ روز باقی‌مانده از قرارداد، بلافاصله درخواست صدور دستور تخلیه را از مراجع قضایی مطرح نمایید. همزمان، برای مطالبه اجاره‌بهای معوقه و توقیف ودیعه، دادخواست جداگانه ارائه دهید. همسر مستأجر نمی‌تواند مانع اجرای حکم تخلیه شود و مستأجر نیز حق ندارد همسر خود را به زور از منزل خارج کند؛ تخلیه صرفاً از طریق مراجع قانونی امکان‌پذیر است.

بررسی تخصصی و قانونی

با توجه به شرایط مطرح شده توسط شما، دو مسیر اصلی برای اقدام قانونی وجود دارد که هر یک ویژگی‌های خاص خود را دارند:

• مسیر اول: اقدام به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها (فسخ قرارداد)

  • مبنای قانونی: قرارداد اجاره شما صراحتاً حق فسخ یک‌طرفه را در صورت تأخیر یک‌ماهه در پرداخت اجاره‌بها برای مالک پیش‌بینی کرده است. از آنجایی که مستأجر ۴ ماه است اجاره را پرداخت نکرده، شما حق فسخ قرارداد را دارید.
  • روند اقدام: در این حالت، ابتدا باید یک اظهارنامه رسمی مبنی بر فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها برای مستأجر ارسال کنید. پس از آن، باید دادخواست "حکم تخلیه" و "مطالبه اجور معوقه" را در دادگاه حقوقی مطرح نمایید.
  • نکته: این روند معمولاً زمان‌برتر است و ممکن است چند ماه به طول انجامد تا حکم تخلیه صادر و اجرا شود.

• مسیر دوم: اقدام به دلیل اتمام مدت قرارداد (دستور تخلیه)

  • مبنای قانونی: از آنجایی که تنها ۱۴ روز تا پایان مدت قرارداد باقی مانده است، این مسیر می‌تواند سریع‌تر و مؤثرتر باشد. پس از اتمام مدت قرارداد، رابطه استیجاری به پایان رسیده و شما حق درخواست تخلیه ملک را دارید.
  • روند اقدام: بلافاصله پس از اتمام مدت قرارداد، می‌توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف (در صورتی که قرارداد اجاره رسمی بوده یا با دو شاهد تنظیم شده باشد)، درخواست "دستور تخلیه" را مطرح کنید.
  • نکته: "دستور تخلیه" برخلاف "حکم تخلیه" نیاز به رسیدگی طولانی‌مدت ندارد و در صورت احراز شرایط قانونی، به سرعت صادر و اجرا می‌شود.

توصیه نهایی در خصوص تخلیه: با توجه به اینکه تنها ۱۴ روز تا پایان قرارداد باقی مانده و روند "دستور تخلیه" بسیار سریع‌تر از "حکم تخلیه" است، توصیه می‌شود که صبر کنید تا مدت قرارداد به اتمام برسد و سپس بلافاصله درخواست "دستور تخلیه" را از شورای حل اختلاف مطرح نمایید.

در خصوص اجاره‌بهای معوقه و ودیعه:

• شما می‌توانید همزمان با درخواست تخلیه (چه از طریق حکم و چه دستور)، یک دادخواست جداگانه برای "مطالبه اجور معوقه" (اجاره‌بهای پرداخت نشده) به انضمام "درخواست قرار تأمین خواسته" مطرح کنید.
• با درخواست تأمین خواسته، مبلغ ودیعه (رهن) که نزد شماست، به میزان اجور معوقه توقیف می‌شود و پس از صدور حکم، از آن محل کسر خواهد شد.

وضعیت همسر مستأجر و خروج از منزل:

• عدم تأثیر بر روند تخلیه: مخالفت همسر مستأجر با تخلیه ملک، هیچ تأثیری بر روند قانونی تخلیه ندارد. قرارداد اجاره با مستأجر (آقا) منعقد شده و ایشان طرف قرارداد شماست. حکم یا دستور تخلیه علیه مستأجر صادر می‌شود و شامل هر کسی که در ملک سکونت دارد، خواهد بود.
• عدم امکان خروج اجباری توسط مستأجر: مستأجر (آقا) نمی‌تواند همسر خود را به زور یا از طریق پلیس از منزل خارج کند. این یک مسئله خانوادگی است و پلیس در این زمینه دخالتی نخواهد کرد. خروج از منزل، چه برای مستأجر و چه برای همسر ایشان، صرفاً با اجرای حکم یا دستور تخلیه قانونی و توسط مأمورین اجرای احکام صورت می‌گیرد.

جمع‌بندی نهایی:

این تحلیل بر اساس قوانین جاری کشور و رویه قضایی موجود ارائه شده است. توصیه می‌شود برای طی کردن صحیح مراحل قانونی و اطمینان از رعایت تمامی جوانب، با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.