با پرداخت اجاره عقب‌افتاده، آیا موجر می‌تواند همچنان از حق فسخ برای تخلیه استفاده کند؟؟

خیر، در اغلب موارد، پرداخت اجاره‌بها پیش از صدور حکم قطعی یا اجراییه، مانع از فسخ قرارداد یا تخلیه ملک به صرف تأخیر در پرداخت برای همان مورد می‌شود. با این حال، وجود شرط صریح در قرارداد اجاره مبنی بر حق فسخ فوری موجر در صورت تأخیر در پرداخت و همچنین تکرار تخلف مستأجر در عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها، می‌تواند موجبات فسخ و تخلیه را فراهم آورد.

بررسی تخصصی و قانونی

برای پاسخ به این سوال، لازم است به چند نکته کلیدی حقوقی و رویه قضایی توجه شود:

• اصل کلی در صورت عدم وجود شرط خاص:

  • اگر در قرارداد اجاره، شرط صریح و قاطعی مبنی بر اینکه "صرف تأخیر در پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر، موجب فسخ فوری و بدون نیاز به اقدام قضایی یا اخطار می‌شود" وجود نداشته باشد، معمولاً پرداخت اجاره‌بهای معوقه توسط مستأجر پیش از صدور حکم قطعی دادگاه یا اجراییه، حق فسخ موجر را به دلیل همان تأخیر خاص از بین می‌برد.
  • در این حالت، دادگاه‌ها اغلب به مستأجر فرصت می‌دهند تا اجاره‌بهای معوقه را پرداخت کند و در صورت پرداخت، دعوای فسخ یا تخلیه به دلیل تأخیر در پرداخت برای آن مورد خاص رد می‌شود.

• اهمیت شروط قراردادی (شرط فاسخ):

  • شرط صریح فسخ: اگر در قرارداد اجاره به صراحت قید شده باشد که "در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر، قرارداد بدون نیاز به اخطار و اقدام قضایی، منفسخ می‌گردد و موجر حق تخلیه ملک را دارد"، در این صورت به محض تحقق شرط (عدم پرداخت در موعد)، حق فسخ برای موجر ایجاد می‌شود و پرداخت بعدی اجاره‌بها ممکن است مانع از اعمال این حق توسط موجر نگردد. با این حال، حتی در این موارد نیز، رویه قضایی ممکن است با توجه به اوضاع و احوال و میزان تأخیر، انعطاف‌پذیری نشان دهد.
  • شرط حق فسخ: اگر قرارداد صرفاً به موجر "حق فسخ" در صورت عدم پرداخت به موقع را داده باشد، این حق باید توسط موجر اعمال شود. اگر مستأجر پیش از اعمال این حق یا پیش از قطعیت حکم دادگاه، اجاره‌بها را پرداخت کند، معمولاً حق فسخ به دلیل آن تخلف خاص زایل می‌شود.

• تکرار تخلف مستأجر (ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و رویه قضایی):

  • یکی از نکات بسیار مهم، بحث تکرار تخلف است. حتی اگر برای یک بار تأخیر در پرداخت و سپس پرداخت اجاره‌بها، موجر نتواند قرارداد را فسخ کند یا حکم تخلیه بگیرد، اما اگر مستأجر به طور مکرر (مثلاً دو یا سه بار) پس از اخطار، اظهارنامه یا طرح دعوا اقدام به پرداخت اجاره‌بها کند و این تأخیر در پرداخت به یک رویه تبدیل شود، موجر می‌تواند به استناد تکرار تخلف، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.
  • این موضوع به خصوص در قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند (که البته برای قراردادهای جدیدتر کمتر کاربرد دارد اما رویه قضایی در برخی موارد به آن استناد می‌کند)، از اهمیت بالایی برخوردار است. در قراردادهای جدیدتر (پس از سال ۱۳۷۶) نیز، تکرار تخلف می‌تواند به عنوان نقض تعهدات قراردادی و سوءاستفاده از حق تلقی شده و مبنای درخواست فسخ و تخلیه قرار گیرد.

• اقدام موجر برای اجاره و تخلیه:

  • اگر موجر پیش از پرداخت مستأجر، دعوای مطالبه اجاره‌بها و تخلیه را مطرح کرده باشد، دادگاه به این موضوع رسیدگی می‌کند. اگر مستأجر در جریان رسیدگی و پیش از صدور حکم قطعی، تمامی اجاره‌بهای معوقه را پرداخت کند، دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها برای آن مورد خاص معمولاً رد می‌شود، مگر اینکه شرایط خاص قراردادی یا تکرار تخلف وجود داشته باشد.

جمع‌بندی: بنابراین، در پاسخ به سوال شما، صرف تأخیر در پرداخت اجاره‌بها و سپس پرداخت آن پیش از صدور حکم قطعی یا اجراییه، در اغلب موارد مانع از ادامه پیگیری فسخ و تخلیه برای همان مورد می‌شود. اما وجود شروط صریح قراردادی مبنی بر فسخ فوری و همچنین تکرار این تخلف از سوی مستأجر، می‌تواند حق موجر برای فسخ و تخلیه را در آینده ایجاد یا تقویت کند. این تحلیل بر اساس قوانین جاری و رویه قضایی عمومی ارائه شده است.