ملک پیش خرید را به شخص ثالث فروختم الان واحد تحویل نشده خریدار دوم شکایت کرده چی میشه ؟

سلام دوست گرامی، من از تیم وکیل‌کده به شما کمک می‌کنم تا در این خصوص راهنمایی شوید.

با توجه به شرایطی که توضیح دادید، چند نکته حقوقی مهم وجود دارد که باید در دادگاه به آن‌ها توجه کنید:

1. اعتبار قرارداد اولیه: قراردادی که شما با سازنده و شریک او از طریق قولنامه منعقد کرده‌اید، مبنای اصلی حقوقی شماست. باید بررسی شود که آیا این قولنامه شرایط اساسی صحت معاملات (ماده 190 قانون مدنی) را داراست و آیا به درستی تنظیم شده است.
2. مجوز انتقال: طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، شما به عنوان خریدار اولیه، حق انتقال حقوق خود به شخص ثالث (خریدار دوم) را بدون اجازه رسمی سازنده نداشته‌اید، مگر اینکه در قرارداد اولیه این حق به شما داده شده باشد. در غیر این صورت، فروش مجدد شما می‌تواند مشکل‌ساز شود.
3. مسئولیت تحویل و انتقال سند: اگر در قولنامه دوم (فروش به خریدار دوم) شما متعهد به تحویل واحد و انتقال سند شده‌اید، از نظر قانونی مسئولیت دارید. اما، این مسئولیت منوط به این است که شما خود مالک رسمی ملک باشید یا وکالت رسمی از مالک داشته باشید. با توجه به اینکه سازنده واحد را نساخته، شما عملاً نمی‌توانید به تعهد خود عمل کنید.
4. مسئولیت سازنده: با توجه به عدم ایفای تعهدات سازنده در ساخت واحد، مسئولیت اصلی بر عهده اوست. شما می‌توانید در دادگاه، ضمن دفاع از خود، دادخواست متقابلی علیه سازنده مبنی بر ایفای تعهدات قراردادی (ساخت و تحویل واحد) مطرح کنید.
5. مطالبه خسارت: خریدار دوم، با توجه به عدم تحویل واحد، حق دارد خسارات ناشی از عدم انجام تعهد را از شما مطالبه کند. اما، با توجه به اینکه شما نیز قربانی عمل سازنده هستید، می‌توانید این خسارات را از سازنده مطالبه کنید.
6. دفاع در دادگاه: در دادگاه، حتماً قولنامه اولیه و قولنامه دوم را ارائه دهید و توضیح دهید که عدم ایفای تعهد شما ناشی از عمل سازنده بوده است. همچنین، بر عدم وجود مجوز برای انتقال ملک (در صورت وجود) تاکید کنید.
7. جنبه کیفری: وکیل اول اشاره کرد ممکنه خریدار دوم شکایت کیفری کنه، باید بدونی اگه اختیار انتقال نداشتی و اینکارو کردی، ممکنه با شکایت کیفری با عنوان فروش مال غیر روبرو بشی، که خب جرمه.

توصیه می‌شود برای تنظیم لایحه دفاعیه و پیگیری حقوقی دقیق‌تر، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا با بررسی دقیق قراردادها و شرایط موجود، بهترین راهکار را به شما ارائه دهد.