مشکل ملک قولنامه‌ای: حق فروش هوای طبقه دوم چیه؟

سلام دوست عزیز، از وکیل‌کده همراه شما هستیم.

در پاسخ به پرسش شما باید گفت، با بررسی دقیق قرارداد اولیه می‌توان به درستی موضوع پی برد. اما بر اساس اطلاعات ارائه شده، چند نکته مهم وجود دارد:

• اصل حاکمیت اراده: در معاملات، توافقات طرفین تعیین‌کننده حقوق و تعهدات است. بنابراین، متن قرارداد شما با فروشنده، مبنای اصلی تعیین حقوق شما و ایشان خواهد بود.
• تفسیر قرارداد: اگر در قرارداد صرفاً مالکیت هوایی طبقه اول برای فروشنده قید شده و هیچ اشاره‌ای به طبقات بالاتر (هوایی طبقه دوم) نشده باشد، این سکوت به نفع شما تفسیر می‌شود. به این معنا که، اصل بر عدم واگذاری مالکیت هوایی طبقه دوم است.
• مالکیت مشاع: با توجه به ماده ۳۶۱ قانون مدنی "اگر در بیع، عین معین، به شرطی فروخته شود که معلوم شود آن عین، قبل از بیع، مال غیر بوده است، بیع باطل است." اگر مالکیت هوایی طبقه دوم به صراحت به فروشنده واگذار نشده باشد، این قسمت از ملک همچنان به صورت مشاع بین شما و فروشنده باقی می‌ماند.
• حق فروشنده: فروشنده تنها مجاز به فروش حقوقی است که مالک آن بوده یا از طرف شما وکالت داشته باشد. فروش هوایی طبقه دوم بدون داشتن حق قانونی، می‌تواند به عنوان معامله فضولی تلقی شود که نیازمند تنفیذ شما به عنوان مالک مشاع است.
• ماده 22 قانون ثبت: مطابق این ماده، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به اسم او در دفتر املاک ثبت شده باشد یا از مالک رسمی به او منتقل شده باشد.

بنابراین، با توجه به اینکه در قولنامه اولیه تنها به هوایی طبقه اول اشاره شده و ذکری از هوایی طبقه دوم نیست، فروشنده قانوناً حق فروش هوایی طبقه دوم را نداشته، مگر اینکه شما به عنوان مالک مشاع، این فروش را تنفیذ کنید. در غیر این صورت، خریدار جدید نمی‌تواند مدعی مالکیت هوایی طبقه دوم شود. پیشنهاد می‌شود برای بررسی دقیق‌تر و اتخاذ تصمیم درست، قرارداد خود را به یک وکیل متخصص ارائه دهید.