آپارتمان پیش‌فروش تحویل‌گرفته‌شده با بدهی شهرداری: چه باید کرد؟

سلام دوست عزیز، من از طرف تیم وکیل‌کده اینجام تا به سوال حقوقی شما پاسخ بدم.

با توجه به اینکه شما واحد آپارتمانی را پیش‌خرید کرده‌اید و با وجود تحویل ظاهری ملک، امکانات اصلی مانند آسانسور و گاز هنوز وصل نشده‌اند و ملک نیز دارای بدهی به شهرداری است، چند نکته حقوقی مهم وجود دارد:

1. الزام به ایفای تعهدات: فروشنده (سازنده/مالک) طبق قرارداد پیش‌فروش، موظف به تکمیل تعهدات خود از جمله اخذ پایان‌کار، نصب آسانسور و انشعاب گاز و همچنین پرداخت بدهی‌های مربوط به ملک است. شما می‌توانید با استناد به ماده ۲۲۱ قانون مدنی، دادخواستی مبنی بر "الزام به ایفای تعهد" به دادگاه ارائه دهید تا فروشنده را ملزم به انجام این موارد کنید.

2. خسارت تأخیر در انجام تعهد: در صورتی که در قرارداد، وجه التزامی برای تأخیر در تحویل یا انجام تعهدات تعیین شده باشد (همانطور که اشاره کردید روزانه یک میلیون تومان)، می‌توانید همزمان با دادخواست الزام به ایفای تعهد، "مطالبه خسارت تأخیر در انجام تعهد" را نیز درخواست کنید. میزان خسارت قابل مطالبه بر اساس شرایط مندرج در قرارداد و نیز نظر کارشناس دادگاه تعیین خواهد شد. این موضوع در ماده ۲۳۰ قانون مدنی هم مورد اشاره قرار گرفته است.

3. بدهی شهرداری: اگر در قرارداد یا توافق جداگانه‌ای، پرداخت بدهی شهرداری به عهده شما گذاشته نشده باشد، فروشنده مسئول پرداخت آن است و شما می‌توانید الزام وی به پرداخت بدهی و اخذ پایان‌کار را از دادگاه بخواهید.

4. اقدامات لازم:

   • ارسال اظهارنامه: قبل از هرگونه اقدام قضایی، توصیه می‌شود یک "اظهارنامه" رسمی برای فروشنده ارسال کنید و در آن، خواسته‌های خود (تکمیل امکانات، پرداخت بدهی شهرداری و غیره) و مهلت مشخصی برای انجام آنها را قید نمایید. این کار، جنبه‌ی حسن نیت شما را نشان می‌دهد و در صورت طرح دعوا، به نفع شما خواهد بود.
   • طرح دادخواست: پس از ارسال اظهارنامه و در صورت عدم اقدام فروشنده، می‌توانید از طریق دفاتر خدمات قضایی، دادخواست "الزام به ایفای تعهد"، "الزام به اخذ پایان کار"، "الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی" و "مطالبه خسارت تأخیر در انجام تعهد" را به دادگاه ارائه دهید.
   • شکایت در تعزیرات: با استناد به تخلّف سازنده در خصوص عدم ایفای تعهدات و دریافت کمیسیون غیرقانونی در صورت احراز تخلف، می‌توانید در سازمان تعزیرات حکومتی نیز شکایت کنید.

نکته مهم: با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی این موضوع، توصیه می‌شود حتماً با یک وکیل متخصص در امور قراردادها و املاک مشورت کنید و جزئیات قرارداد و مدارک خود را به ایشان ارائه دهید تا بهترین راهکار قانونی برای شما تعیین شود.