فسخ قرارداد قولنامه‌ای به دلیل خلافی ملک

بله، در صورت عدم اطلاع قبلی از وجود خلافی شهرداری، حق فسخ قرارداد برای شما وجود دارد. این حق به دلیل وجود عیب پنهان در ملک یا تدلیس (فریب) فروشنده ایجاد می‌شود. برای اعمال این حق، باید مراحل قانونی از جمله ارسال اظهارنامه و طرح دعوا در دادگاه را طی کنید.

بررسی تخصصی و قانونی

بر اساس قوانین مدنی و رویه قضایی، خریدار در شرایطی که پس از معامله متوجه وجود عیبی در ملک شود که در زمان عقد از آن بی‌اطلاع بوده و این عیب از ارزش یا انتفاع ملک بکاهد، حق فسخ معامله را دارد. وجود خلافی شهرداری که می‌تواند منجر به جریمه، تخریب بخشی از ملک یا عدم امکان اخذ پایان کار و سند رسمی شود، به عنوان یک عیب محسوب می‌گردد.

• مبنای حقوقی حق فسخ:

  • خیار عیب (ماده ۴۲۲ قانون مدنی): اگر معلوم شود مبیع (مورد معامله) معیوب است، مشتری حق فسخ معامله را دارد. خلافی شهرداری که پیش از معامله وجود داشته و به خریدار اطلاع داده نشده، می‌تواند به عنوان عیب پنهان تلقی شود.
  • خیار تدلیس (ماده ۴۳۸ قانون مدنی): در صورتی که فروشنده با عملیات فریبنده، خریدار را به انجام معامله ترغیب کرده باشد و عمداً خلافی را پنهان کرده باشد، خریدار حق فسخ به دلیل تدلیس را خواهد داشت.
  • عدم ایفای تعهدات فروشنده: فروشنده مکلف است ملکی سالم و بدون موانع قانونی را تحویل دهد. وجود خلافی، مانع از ایفای کامل این تعهد است.

• مراحل قانونی برای اعمال حق فسخ:

  1. اثبات وجود خلافی: ابتدا باید از طریق استعلام رسمی از شهرداری، وجود خلافی و جزئیات آن را به صورت مستند اثبات کنید.
  2. ارسال اظهارنامه رسمی: پیش از هر اقدام قضایی، ارسال یک اظهارنامه رسمی به فروشنده برای اعلام فسخ قرارداد و درخواست استرداد ثمن (مبالغ پرداختی) و جبران خسارات احتمالی، بسیار ضروری و مؤثر است. این اقدام نشان‌دهنده اراده شما برای فسخ و اطلاع‌رسانی رسمی به فروشنده است.
  3. خودداری از پرداخت مابقی ثمن: تا زمان تعیین تکلیف نهایی، از پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان باقیمانده خودداری کنید.
  4. طرح دعوای فسخ قرارداد در دادگاه: در صورت عدم توافق با فروشنده، باید با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی، دعوای فسخ قرارداد و استرداد ثمن پرداختی را مطرح کنید.
  5. مطالبه خسارات: شما می‌توانید علاوه بر استرداد ثمن، مطالبه خسارات وارده از جمله خسارت تأخیر تأدیه (ناشی از کاهش ارزش پول در طول زمان رسیدگی) و سایر خسارات قراردادی (در صورت پیش‌بینی در قولنامه) را نیز درخواست نمایید.
  6. درخواست تأمین خواسته: برای جلوگیری از هرگونه نقل و انتقال ملک توسط فروشنده در طول مدت رسیدگی قضایی، می‌توانید همزمان با دادخواست اصلی، درخواست تأمین خواسته را نیز به دادگاه ارائه دهید.

• نکات مهم:

  • حق فسخ ناشی از عیب و تدلیس، فوری است؛ به این معنا که پس از اطلاع از عیب، باید در اسرع وقت اقدام به اعمال آن نمایید. تأخیر غیرموجه می‌تواند به منزله اسقاط حق فسخ تلقی شود.
  • قولنامه یک سند عادی لازم‌الاجرا است و مفاد آن برای طرفین معتبر است.
  • فرآیند قضایی ممکن است زمان‌بر باشد و همانطور که یکی از وکلا اشاره کرده‌اند، در صورت طولانی شدن روند، ارزش پول مسترد شده ممکن است کاهش یابد که باید با مطالبه خسارت تأخیر تأدیه جبران شود.

این تحلیل بر اساس قوانین و رویه‌های قضایی جاری در جمهوری اسلامی ایران ارائه شده است و توصیه می‌شود برای هرگونه اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص مشورت نمایید تا با بررسی دقیق جزئیات پرونده شما، بهترین راهکار ارائه شود.