صلح سهم‌الارث مغازه‌های قولنامه‌ای: آیا ماده ۱۰۰ جریمه سنگینی دارد؟

بله، مراجعه به شهرداری برای هرگونه اقدام رسمی مرتبط با ملک یا مغازه‌ها، به احتمال بسیار زیاد منجر به ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد شد. این امر به دلیل تغییر کاربری غیرمجاز از مسکونی به تجاری است، اما با توجه به قدمت ۴۰ ساله و سابقه کسب، احتمال تخریب بسیار پایین و صدور حکم جریمه نقدی محتمل‌تر است.

بررسی تخصصی و قانونی

موضوع مطرح شده از سوی شما، یعنی وجود سه باب مغازه تجاری قولنامه‌ای در یک ملک سنددار با کاربری مسکونی که ۴۰ سال سابقه فعالیت دارند، یک تخلف ساختمانی و کاربری محسوب می‌شود که مشمول رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها است. در ادامه به تفکیک ابعاد حقوقی و رویه عملی آن می‌پردازیم:

• ارجاع به کمیسیون ماده ۱۰۰:

  • مراجعه رسمی به شهرداری: هرگونه اقدام رسمی که مستلزم مراجعه به شهرداری باشد، مانند درخواست پایان‌کار، تفکیک ملک، یا حتی استعلامات رسمی برای تنظیم سند صلح رسمی که وضعیت ملک را شفاف کند، به احتمال قریب به یقین منجر به ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد شد.
  • تغییر کاربری: استفاده تجاری از ملکی که دارای سند رسمی با کاربری مسکونی است، بدون اخذ مجوز تغییر کاربری از شهرداری، تخلف محسوب می‌شود.
  • صلح سهم‌الارث: اگر صلح سهم‌الارث صرفاً به صورت عادی (قولنامه‌ای) و برای سهم مشاع از کل ملک مسکونی باشد و مستلزم ثبت رسمی مغازه‌ها یا تفکیک آن‌ها نباشد، ممکن است در لحظه صلح، مستقیماً پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع نشود. اما اگر هدف، ثبت رسمی سهم‌الارث شامل بخش‌های تجاری یا هرگونه اقدام رسمی دیگر باشد، شهرداری وارد عمل خواهد شد. دفاتر اسناد رسمی نیز معمولاً برای ثبت رسمی بخش‌های تجاری که فاقد مجوز و پایان‌کار تجاری هستند، اقدام نمی‌کنند.

• رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ (جریمه یا تخریب):

  • احتمال بالای جریمه نقدی: با توجه به قدمت ۴۰ ساله مغازه‌ها و سابقه طولانی کسب و کار در آن‌ها، رویه عملی کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ در چنین مواردی، معمولاً صدور رأی به جریمه نقدی و ابقای بنا (عدم تخریب) است. خطر صدور رأی تخریب برای چنین بناهایی که سال‌ها مورد بهره‌برداری بوده‌اند و از نظر شهرسازی مشکل حادی ایجاد نکرده‌اند، بسیار پایین است.
  • نحوه محاسبه جریمه: میزان جریمه بر اساس عوامل زیر تعیین می‌شود:
    • ارزش معاملاتی ملک: بر اساس ارزش معاملاتی هر متر مربع بنا در منطقه مربوطه.
    • ضریب جریمه: کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند جریمه‌ای معادل حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی هر متر مربع بنای خلاف را تعیین کند.
    • مساحت بنای خلاف: متراژ مغازه‌های تجاری.
    • نوع کاربری و تأثیر آن: نوع فعالیت تجاری و میزان تأثیر آن بر محیط شهری.
    • قدمت و سابقه استفاده: سابقه ۴۰ ساله فعالیت تجاری می‌تواند به عنوان یک عامل تخفیف‌دهنده در نظر گرفته شود.
  • عواقب عدم پرداخت جریمه: در صورت عدم پرداخت جریمه تعیین شده توسط کمیسیون، امکان صدور رأی تعطیلی واحد تجاری نیز وجود دارد.

• توصیه‌های عملی:

  • مشاوره با وکیل متخصص: پیش از هرگونه اقدام، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و شهرداری مشورت کنید تا بهترین راهکار قانونی برای شما مشخص شود.
  • استعلام کتبی از شهرداری: می‌توانید از شهرداری به صورت کتبی استعلام وضعیت ملک و مغازه‌ها را درخواست کنید. این کار می‌تواند بدون تشکیل پرونده ماده ۱۰۰، اطلاعات دقیقی از وضعیت حقوقی ملک به شما بدهد.
  • جمع‌آوری مستندات: هرگونه مدرکی که نشان‌دهنده قدمت و سابقه فعالیت تجاری (مانند فیش‌های آب، برق، گاز تجاری، پروانه کسب قدیمی، سوابق پرداخت عوارض کسب و پیشه و...) باشد، می‌تواند در دفاع از پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ مفید واقع شود.

این تحلیل بر اساس قوانین و رویه‌های جاری شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ ارائه شده است. توصیه می‌شود پیش از هرگونه اقدام، با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کرده و از شهرداری استعلام کتبی دریافت نمایید تا ریسک‌های احتمالی به حداقل برسد.