آیا می‌توانم قرارداد را فسخ، کمیسیون را کسر و بدون مستاجر تسویه کنم؟

خیر، شما مجاز به کسر یک‌طرفه کمیسیون خود از ودیعه مستأجر و تسویه نهایی بدون حضور و رضایت او نیستید. حق فسخ قرارداد به دلیل عدم ایفای تعهد مستأجر برای شما محرز است، اما نحوه تسویه و بازپرداخت ودیعه باید طبق موازین قانونی و با رعایت حقوق طرفین انجام شود.

بررسی تخصصی و قانونی

با توجه به شرایط مطرح شده در سوال و پاسخ‌های ارائه شده توسط وکلا، تحلیل حقوقی به شرح زیر است:

• حق فسخ قرارداد:

  • بر اساس شرط صریح مندرج در قرارداد اجاره که "در صورت عدم پرداخت مابقی رهن، موجر حق فسخ یک‌طرفه قرارداد را دارد"، و با توجه به عدم ایفای تعهد مستأجر در پرداخت مابقی مبلغ ودیعه (۱۷۰ میلیون تومان)، حق فسخ قرارداد برای شما به عنوان موجر کاملاً محرز و قانونی است. این شرط، از مصادیق خیار شرط یا شرط فاسخ است که به محض تحقق، حق فسخ را برای ذی‌نفع ایجاد می‌کند.

• نحوه اعلام فسخ:

  • برای اعمال حق فسخ و جلوگیری از هرگونه ابهام یا انکار در آینده، بهترین و قانونی‌ترین روش، ارسال یک اظهارنامه رسمی به مستأجر است. در این اظهارنامه باید به شماره و تاریخ قرارداد، تعهد مستأجر (پرداخت مابقی ودیعه)، عدم ایفای تعهد، و اعمال حق فسخ یک‌طرفه توسط شما اشاره شود. همچنین، می‌توانید در اظهارنامه، درخواست تحویل ملک و تعیین تکلیف ودیعه پرداختی را مطرح کنید.

• عدم جواز کسر یک‌طرفه کمیسیون از ودیعه مستأجر:

  • اکثر قریب به اتفاق وکلا به درستی اشاره کرده‌اند که شما حق ندارید سهم کمیسیون خود را که به بنگاه بدهکار هستید، به صورت یک‌طرفه از مبلغ ودیعه‌ای که مستأجر به شما پرداخت کرده است، کسر کنید.
  • کمیسیون شما، یک بدهی جداگانه از جانب شما به بنگاه املاک است و ارتباطی به ودیعه مستأجر ندارد. کسر این مبلغ تنها در صورتی مجاز است که:
    • مستأجر کتباً و صراحتاً با آن موافقت کند.
    • حکم قضایی مبنی بر این کسر صادر شده باشد.
  • در غیر این صورت، اقدام شما به کسر یک‌طرفه، می‌تواند موجب طرح دعوا از سوی مستأجر برای مطالبه کامل ودیعه شود.

• عدم اعتبار تسویه نهایی بدون حضور و رضایت مستأجر:

  • تنظیم صورتجلسه فسخ و تسویه نهایی بدون حضور و امضای مستأجر، یا بدون رضایت کتبی او، از نظر حقوقی اعتبار کامل ندارد و نمی‌تواند به عنوان یک تسویه قطعی و لازم‌الاجرا تلقی شود.
  • برای اتمام کامل رابطه حقوقی و تسویه حساب، حضور و امضای هر دو طرف یا نماینده قانونی آن‌ها ضروری است. در صورت عدم همکاری مستأجر، تنها راهکار قانونی، مراجعه به دادگاه و طرح دعوای "تأیید فسخ قرارداد و مطالبه تخلیه و تسویه حساب" است.

• مسیر صحیح اقدام:

  • گام اول: ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر مبنی بر اعلام فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت مابقی ودیعه و درخواست تخلیه ملک و تعیین تکلیف ودیعه پرداختی.
  • گام دوم: مبلغ ۵۰ میلیون تومان ودیعه را به طور کامل به حساب مستأجر (که در قرارداد ذکر شده یا از طریق اظهارنامه اعلام می‌شود) واریز نمایید.
  • گام سوم: در صورت عدم همکاری مستأجر برای تخلیه یا تسویه حساب، می‌توانید با ارائه اظهارنامه و قرارداد، از طریق مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) اقدام به طرح دعوای تأیید فسخ و تخلیه ملک نمایید. در این صورت، دادگاه در خصوص نحوه بازپرداخت ودیعه و سایر مسائل مربوطه تصمیم‌گیری خواهد کرد.
  • کمیسیون بنگاه: سهم کمیسیون خود را به بنگاه پرداخت کنید. در صورت عدم پرداخت، بنگاه می‌تواند از شما مطالبه کند.

این تحلیل بر اساس قوانین جاری و رویه قضایی موجود در جمهوری اسلامی ایران ارائه شده است.