انتقال دادن ملک بدهکار بدون حضور وی

انتقال ملک توسط برادر بدهکار بدون وکالت‌نامه رسمی از مالک، از نظر قانونی امکان‌پذیر نیست و معامله فضولی محسوب می‌شود. پیش از هر اقدامی برای تنظیم قولنامه، باید اطمینان حاصل شود که برادر بدهکار دارای وکالت‌نامه رسمی و معتبر از مالک اصلی (بدهکار فراری) برای انتقال ملک است. در صورت احراز این اختیار، قولنامه باید به دقت و با ذکر جزئیات مربوط به ایفای دین و عدم پرداخت ثمن تنظیم و سپس به سند رسمی تبدیل شود.

بررسی تخصصی و قانونی

برای حل مشکل شما و جلوگیری از هرگونه ادعای آتی، نکات حقوقی زیر باید به دقت مورد توجه قرار گیرد:

• عدم اختیار برادر برای انتقال ملک (فروش مال غیر):

  • اصل حقوقی: طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی، معامله نسبت به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست. این بدان معناست که برادر شخص فراری، بدون داشتن وکالت‌نامه رسمی و معتبر از سوی مالک (شخص فراری)، حق انتقال ملک او را به نام شما ندارد.
  • معامله فضولی: اگر برادر بدون وکالت‌نامه اقدام به انتقال ملک کند، این معامله "فضولی" محسوب می‌شود. معامله فضولی تا زمانی که مالک اصلی آن را تنفیذ (تأیید) نکند، باطل است و هیچ اثر حقوقی برای شما نخواهد داشت. این امر ریسک بسیار بالایی را متوجه شما می‌کند.
  • راهکار: تنها راه قانونی این است که برادر، وکالت‌نامه رسمی و جامع از شخص فراری (مالک) برای فروش و انتقال ملک به نام شما دریافت کند. این وکالت‌نامه باید صراحتاً اختیارات لازم برای انتقال ملک بدون دریافت ثمن و بابت ایفای دین را شامل شود.

• نحوه تنظیم قولنامه (در صورت احراز اختیار): در صورتی که برادر شخص فراری وکالت‌نامه رسمی و معتبر برای انتقال ملک داشته باشد، قولنامه (یا بهتر است بگوییم صلح‌نامه یا قرارداد انتقال) باید با رعایت نکات زیر تنظیم شود تا از ادعاهای آتی جلوگیری شود:

  • عنوان قرارداد: بهتر است عنوان قرارداد "صلح‌نامه" یا "قرارداد انتقال ملک بابت ایفای دین" باشد تا ماهیت آن مشخص شود.
  • طرفین قرارداد: مشخصات کامل شما به عنوان متصالح/خریدار و مشخصات مالک اصلی (شخص فراری) به عنوان مصالح/فروشنده (با قید اینکه توسط وکیل ایشان، یعنی برادرشان، امضا می‌شود) درج گردد.
  • موضوع قرارداد: مشخصات دقیق ملک مورد انتقال (شامل پلاک ثبتی، آدرس، مساحت و...) به طور کامل ذکر شود.
  • ثمن معامله و علت انتقال:
    • صراحتاً قید شود که "ثمن معامله عبارت است از ایفای دین ناشی از ضمانت متصالح/خریدار (شما) در قبال بدهی اصلی مصالح/فروشنده (شخص فراری) به مبلغ [مبلغ بدهی] ریال/تومان، و هیچ وجه نقدی یا غیرنقدی دیگری در قبال این انتقال رد و بدل نمی‌شود."
    • بهتر است به شماره و تاریخ سند ضمانت یا هر مدرک دیگری که دال بر ضمانت شماست، اشاره شود.
  • اسقاط کافه خیارات: در قرارداد باید قید شود که فروشنده (یا وکیل وی به نمایندگی از موکل) کلیه خیارات قانونی، از جمله خیار غبن (فریب در معامله)، را از خود ساقط می‌نماید. این بند برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی در آینده بسیار حیاتی است.
  • عدم حق رجوع: تصریح شود که فروشنده (مالک اصلی) هیچ‌گونه حق ادعا، رجوع یا مطالبه‌ای نسبت به ثمن یا ملک مورد معامله در آینده نخواهد داشت و این انتقال به صورت قطعی و بلاعوض (در قبال ایفای دین) صورت گرفته است.
  • قطعی و غیرقابل فسخ بودن: تاکید بر قطعی و غیرقابل فسخ بودن قرارداد از سوی فروشنده.
  • ثبت رسمی در دفترخانه: مهم‌ترین گام برای تضمین حقوق شما و جلوگیری از دعاوی بعدی، مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم "سند قطعی انتقال" ملک به نام شماست، نه صرفاً یک قولنامه عادی. قولنامه عادی به تنهایی نمی‌تواند مالکیت قطعی را منتقل کند و همواره در معرض انکار یا تردید قرار دارد.

جمع‌بندی نهایی: با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی این موضوع، اکیداً توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام، با یک وکیل متخصص مشورت نمایید تا از صحت وکالت‌نامه و تنظیم دقیق و قانونی قرارداد اطمینان حاصل شود. این تحلیل بر اساس قوانین جاری کشور ارائه شده است.