ضمانت، فرار، ملک بی‌ثمن: قولنامه را چگونه محکم و بی‌ادعا بنویسیم؟

بهترین راهکار برای انتقال ملک بدون پرداخت ثمن نقدی و جلوگیری از ادعاهای آتی، تنظیم یک صلح‌نامه رسمی یا صلح در مقام وفای به عهد است. این سند باید به صراحت انتقال ملک را بابت تسویه دین ناشی از ضمانت شما قید کرده و تمامی حقوق و ادعاهای فروشنده (برادر شخص فراری) را نسبت به ملک یا هرگونه وجهی سلب نماید.

بررسی تخصصی و قانونی

در شرایطی که شما به عنوان ضامن، متحمل دین شده‌اید و برادر مدیون اصلی قصد دارد ملکی را به نام شما منتقل کند تا این دین تسویه شود، اما هیچ ثمن نقدی رد و بدل نمی‌شود، تنظیم یک سند حقوقی دقیق برای جلوگیری از هرگونه ادعای آتی ضروری است. این معامله از نوع "بیع" (خرید و فروش) به معنای رایج آن نیست، بلکه نوعی تسویه دین یا انتقال بلاعوض با انگیزه خاص است.

• نوع قرارداد پیشنهادی:

  • صلح‌نامه (Conciliation Contract): این عقد به دلیل انعطاف‌پذیری بالا و امکان درج شروط مختلف، بهترین گزینه است. صلح می‌تواند به صورت "صلح در مقام وفای به عهد" (یعنی انتقال ملک به جای انجام تعهد یا تسویه دین) یا "صلح بلاعوض" (انتقال رایگان) تنظیم شود. در هر دو حالت، باید به صراحت به موضوع ضمانت و تسویه دین اشاره شود.
  • هبه‌نامه (Gift Deed): اگرچه هبه نیز انتقال بلاعوض است، اما در برخی موارد ممکن است قابل رجوع باشد (مگر اینکه رسمی باشد یا شرایط خاصی داشته باشد). صلح‌نامه معمولاً از استحکام بیشتری برخوردار است و امکان سلب حق رجوع را به طور کامل فراهم می‌کند.

• مفاد حیاتی در صلح‌نامه (یا قولنامه اولیه):

  • مشخصات کامل طرفین: ذکر دقیق مشخصات هویتی و اقامتی انتقال‌دهنده (برادر شخص فراری) و انتقال‌گیرنده (شما).
  • مشخصات دقیق ملک: درج کامل مشخصات ثبتی ملک شامل پلاک اصلی و فرعی، بخش ثبتی، مساحت و نشانی.
  • تصریح به علت انتقال: باید به وضوح قید شود که انتقال ملک بابت تسویه دین ناشی از ضمانت شما (با ذکر جزئیات ضمانت، مبلغ و تاریخ آن) انجام می‌گیرد. این امر نشان می‌دهد که انتقال بلاعوض نیست، بلکه در ازای رفع مسئولیت شما از دین یا تسویه آن است.
  • عدم پرداخت ثمن نقدی: صریحاً ذکر شود که هیچ ثمن نقدی یا وجهی بابت این انتقال رد و بدل نمی‌شود و عوض این صلح، تسویه دین ضمانت است.
  • اسقاط کافه خیارات: برای غیرقابل فسخ کردن قرارداد، باید تمامی خیارات قانونی (مانند خیار غبن، خیار تدلیس و...) از انتقال‌دهنده ساقط شود.
  • سلب هرگونه ادعای آتی: انتقال‌دهنده باید به صراحت اقرار کند که هیچ‌گونه حق و ادعایی نسبت به ملک منتقل شده یا مطالبه ثمن یا هرگونه وجه دیگری در آینده نخواهد داشت و حق هرگونه رجوع را از خود سلب و ساقط می‌نماید.
  • تعهد به تنظیم سند رسمی: در قولنامه اولیه، باید تعهد انتقال‌دهنده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی در تاریخ و ساعت مشخص برای انتقال قطعی و رسمی سند به نام شما قید شود.
  • حضور شهود: امضای دو شاهد معتبر زیر قرارداد، به استحکام آن می‌افزاید.

• اهمیت ثبت رسمی:

  • مهمترین گام برای تضمین حقوق شما و جلوگیری از هرگونه ادعای آتی، تنظیم سند رسمی انتقال ملک در دفترخانه اسناد رسمی است. قولنامه یا صلح‌نامه عادی صرفاً یک تعهد به انتقال است و مالکیت قطعی با ثبت رسمی سند به نام شما محقق می‌شود. در سند رسمی نیز باید تمامی نکات فوق‌الذکر به روشنی قید گردد.

• نکته در خصوص "ثمن معامله":

  • برخلاف نظر یکی از وکلا، بهتر است از عبارت "ثمن معامله" برای مبلغ ضمانت استفاده نشود، زیرا این انتقال یک "بیع" (خرید و فروش) به معنای رایج آن نیست که در آن ثمن نقدی رد و بدل شود. استفاده از این عبارت ممکن است ابهاماتی را در خصوص ماهیت قرارداد و تعهدات مالی آتی ایجاد کند. هدف، تسویه دین است، نه خرید و فروش با ثمن.

این تحلیل بر اساس قوانین و رویه‌های حقوقی جاری جمهوری اسلامی ایران ارائه شده است.