اجاره‌نامه دست‌نویس: آیا راه‌حل فرار از مالیات، دردسر دادگاه نمی‌شود؟

خیر، تنظیم قرارداد دست‌نویس بدون ثبت در سامانه خودنویس، با توجه به قوانین فعلی، اقدام عاقلانه‌ای نیست. این کار شما را در معرض مالیات خانه‌های خالی قرار داده و در صورت بروز مشکل با مستأجر، روند تخلیه ملک را به شدت طولانی و پیچیده خواهد کرد.

بررسی تخصصی و قانونی

پرسش شما دو محور اصلی دارد: ۱. مالیات و ۲. روند تخلیه و جبران خسارت. بررسی دقیق هر دو جنبه نشان می‌دهد که ثبت قرارداد در سامانه خودنویس مزایای قابل توجهی دارد که از معایب احتمالی (که در ادامه توضیح داده می‌شود) بیشتر است.

• موضوع مالیات:

  • مالیات بر درآمد اجاره: این مالیات بر اساس درآمد حاصل از اجاره ملک شما، صرف نظر از اینکه قرارداد در سامانه خودنویس ثبت شده باشد یا خیر، تعلق می‌گیرد. ثبت قرارداد در سامانه صرفاً شفافیت را افزایش داده و امکان فرار مالیاتی را کاهش می‌دهد، اما مالیات جدیدی ایجاد نمی‌کند.
  • مالیات خانه‌های خالی: نکته مهم اینجاست که عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های رسمی (مانند خودنویس) می‌تواند منجر به تلقی ملک شما به عنوان "خانه خالی" شود. در این صورت، شما مشمول مالیات سنگین خانه‌های خالی خواهید شد که به مراتب بیشتر از مالیات بر درآمد اجاره عادی است. بنابراین، ثبت در خودنویس نه تنها موجب مالیات اضافی نمی‌شود، بلکه شما را از مالیات سنگین‌تر خانه‌های خالی مصون می‌دارد.

• موضوع اعتبار قرارداد دست‌نویس و روند تخلیه:

  • اعتبار قرارداد دست‌نویس: قرارداد دست‌نویس با مهر مشاور املاک، در صورت رعایت شرایط عمومی صحت قراردادها، از نظر حقوقی معتبر است و می‌تواند مبنای طرح دعوا در دادگاه قرار گیرد.
  • تفاوت "دستور تخلیه" و "حکم تخلیه":
    • دستور تخلیه (فوری): این دستور یک روند سریع قضایی است که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، ظرف مدت کوتاهی (معمولاً ۱ تا ۲ هفته) صادر می‌شود. برای اخذ دستور تخلیه، قرارداد اجاره باید شرایط خاصی داشته باشد:
      • مدت اجاره و مبلغ آن مشخص باشد.
      • توسط موجر و مستأجر و دو شاهد معتبر امضا شده باشد.
      • قراردادهای ثبت شده در سامانه خودنویس، به دلیل رسمیت و شفافیت، مشمول این روند سریع می‌شوند.
    • حکم تخلیه (عادی): اگر قرارداد اجاره فاقد شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری باشد (مثلاً فاقد امضای دو شاهد باشد یا در سامانه‌های رسمی ثبت نشده باشد)، موجر باید دعوای "تخلیه ید" یا "فسخ اجاره و تخلیه" را در دادگاه مطرح کند. این روند یک دعوای حقوقی کامل است که مستلزم تشکیل جلسات رسیدگی، تبادل لوایح و طی مراحل دادرسی است و صدور حکم نهایی و اجرای آن می‌تواند چندین ماه تا بیش از شش ماه به طول انجامد.
  • نقش مهر مشاور املاک: مهر مشاور املاک به تنهایی، قرارداد دست‌نویس را در حکم قرارداد رسمی یا قراردادی که مشمول دستور تخلیه فوری می‌شود، قرار نمی‌دهد. برای بهره‌مندی از مزایای قانون ۱۳۷۶، حضور دو شاهد ضروری است.

• جبران خسارت:

  • در هر دو حالت (قرارداد ثبت شده یا دست‌نویس)، در صورت ورود خسارت به ملک توسط مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها، شما می‌توانید از طریق دادگاه اقدام به مطالبه خسارت و اجور معوقه نمایید. اما روند رسیدگی و وصول خسارت نیز در صورت عدم وجود قرارداد رسمی یا ثبت شده، ممکن است با پیچیدگی‌ها و تأخیر بیشتری همراه باشد.

• الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول: در حال حاضر، قانون "الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول" در مراحل نهایی تصویب و اجرا است که هدف آن رسمی کردن تمامی معاملات مربوط به املاک، از جمله اجاره‌نامه‌ها، است. با اجرای کامل این قانون، ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی اجباری خواهد شد و قراردادهای غیررسمی با محدودیت‌های جدی‌تری مواجه خواهند شد.

با توجه به توضیحات فوق، توصیه می‌شود برای حفظ حقوق خود، جلوگیری از مشکلات مالیاتی و تسهیل روند احتمالی تخلیه، قرارداد اجاره را در سامانه خودنویس ثبت نمایید. این تحلیل بر اساس قوانین و رویه‌های قضایی جاری در جمهوری اسلامی ایران ارائه شده است.