فروش خانه: خریدار پول نداد، ابعاد سند هم مشکل‌ساز شد؛ آیا من خسارت می‌دهم؟

خیر، شما ملزم به پرداخت خسارت روزانه نیستید. تا زمانی که خریدار ۲۰۰ میلیون تومان باقی‌مانده ثمن معامله را نپرداخته است، شما تکلیفی به انتقال سند ندارید و مسئول تأخیر در انجام تعهد نیستید. خسارت روزانه متوجه خریدار به دلیل عدم ایفای تعهد پرداخت ثمن است.

بررسی تخصصی و قانونی

با توجه به سوال شما و پاسخ‌های ارائه شده توسط وکلا، تحلیل حقوقی وضعیت به شرح زیر است:

• عدم پرداخت ثمن معامله توسط خریدار:

  • تعهد اصلی خریدار، پرداخت کامل ثمن (بهای معامله) است. تا زمانی که خریدار ۲۰۰ میلیون تومان باقی‌مانده را پرداخت نکرده است، شما به عنوان فروشنده، تکلیفی به انتقال رسمی سند ندارید. این اصل بر مبنای تعهدات متقابل طرفین در قرارداد بیع استوار است؛ به این معنا که هر یک از طرفین می‌تواند تا زمانی که طرف دیگر به تعهد خود عمل نکرده است، از ایفای تعهد خویش امتناع ورزد.
  • ارسال اظهارنامه از سوی شما مبنی بر عدم انتقال سند تا زمان پرداخت کامل ثمن، اقدامی صحیح و قانونی بوده است.

• مسئولیت پرداخت خسارت روزانه (وجه التزام):

  • شرط "طرفین روزی یک میلیون خسارت باید بده" (وجه التزام) در مبایعه‌نامه، ناظر به طرفی است که به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده و باعث تأخیر در اجرای قرارداد شده است.
  • در وضعیت فعلی، خریدار به دلیل عدم پرداخت ۲۰۰ میلیون تومان باقی‌مانده، متخلف از انجام تعهد اصلی خود است. بنابراین، خسارت روزانه از تاریخ ۵ دی‌ماه (۲۶ دسامبر) متوجه خریدار خواهد بود و شما به دلیل عدم انتقال سند (که خود معلول عدم پرداخت ثمن است)، مسئولیتی بابت این خسارت نخواهید داشت.
  • شما می‌توانید با طرح دعوای حقوقی، مطالبه الباقی ثمن معامله به همراه خسارت تأخیر تأدیه (خسارت روزانه یک میلیون تومان) را از خریدار درخواست کنید.

• ادعای خریدار مبنی بر مغایرت ابعاد زمین با سند:

  • ادعای خریدار مبنی بر اینکه "ابعاد زمین با ابعاد سند یکی نیست"، صرفاً یک ادعا است و تا زمانی که از طریق مراجع قانونی (مانند کارشناسی رسمی دادگستری) اثبات نشود، مانع از ایفای تعهد خریدار به پرداخت ثمن نمی‌گردد.
  • اگر این ادعا اثبات شود، خریدار می‌تواند بسته به میزان و نوع مغایرت، یکی از اقدامات زیر را انجام دهد:
    • فسخ معامله: در صورتی که مغایرت ابعاد به حدی باشد که معامله را از اساس باطل کند یا حق فسخ (مانند خیار عیب یا خیار تخلف از وصف) را برای خریدار ایجاد کند.
    • مطالبه ارش یا کسر ثمن: در صورتی که مغایرت ابعاد، موجب کاهش ارزش ملک شود، خریدار می‌تواند نسبت به مطالبه مابه‌التفاوت قیمت (ارش) یا کاهش ثمن معامله اقدام نماید.
  • تا پیش از صدور رأی قطعی از سوی مرجع قضایی در خصوص این ادعا، تعهد خریدار به پرداخت باقی‌مانده ثمن به قوت خود باقی است.

این تحلیل بر اساس قوانین جاری و رویه قضایی موجود در جمهوری اسلامی ایران ارائه شده است. توصیه می‌شود در صورت لزوم، برای اقدامات حقوقی بعدی و طرح دعوا، با وکیل متخصص مشورت نمایید.