تمدید شفاهی اجاره و عدم پرداخت: چگونه حکم تخلیه بگیریم؟

برای تخلیه ملک، با توجه به وجود قرارداد کتبی با دو شاهد، می‌توانید از طریق شورای حل اختلاف درخواست صدور دستور تخلیه نمایید. در خصوص چک ضمانت، با احراز تخلف مستاجر (عدم پرداخت اجاره)، امکان وصول آن فراهم است؛ ارسال اظهارنامه پیش از اقدام قضایی توصیه می‌شود، اما الزامی نیست و نحوه وصول به نوع چک (صیادی ثبت‌شده یا قدیمی/ثبت‌نشده) بستگی دارد.

این وضعیت حقوقی به دلیل وجود قرارداد کتبی اولیه با دو شاهد و سپس تمدید شفاهی، نیازمند بررسی دقیق است. عدم پرداخت اجاره و انقضای مدت، دو دلیل اصلی برای درخواست تخلیه محسوب می‌شوند.

بررسی تخصصی و قانونی

الف. نحوه اقدام برای تخلیه ملک:

با توجه به اینکه قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۲ (پس از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶) تنظیم شده و دارای امضای دو طرف و دو شاهد است، مشمول این قانون خواهد بود. تمدیدهای شفاهی بعدی، در صورتی که به منزله ادامه همان قرارداد اولیه و با همان شرایط تلقی شوند، مانع از اعمال مقررات قانون ۱۳۷۶ نخواهد بود.

• مرجع صالح: در این حالت، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.
• نوع درخواست: شما باید "درخواست صدور دستور تخلیه" را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نمایید.
• دلایل درخواست تخلیه:
  • انقضای مدت اجاره: حتی با تمدید شفاهی، اگر مدت مشخصی برای تمدید تعیین شده و آن مدت نیز منقضی شده باشد، این دلیل برای تخلیه کفایت می‌کند.
  • عدم پرداخت اجاره‌بها: عدم پرداخت اجاره‌بها برای سه ماه پایانی نیز یکی از دلایل موجه برای درخواست تخلیه است. در این حالت، مستاجر باید ظرف مهلتی که شورا تعیین می‌کند، اجاره‌بهای معوقه را پرداخت کند، در غیر این صورت دستور تخلیه صادر خواهد شد.
• روند کار: شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک و احراز شرایط (وجود قرارداد کتبی با دو شاهد و انقضای مدت یا عدم پرداخت اجاره)، دستور تخلیه را صادر می‌کند که این دستور به سرعت اجرا خواهد شد.

ب. وضعیت چک ضمانت پرداخت اجاره:

چک ضمانت پرداخت اجاره، ابزاری برای تضمین تعهد مستاجر به پرداخت به موقع اجاره‌بها است. با توجه به عدم پرداخت اجاره‌بها برای سه ماه، شرط ضمانت محقق شده و امکان وصول چک فراهم است.

• نیاز به اظهارنامه:
  • از نظر قانونی: ارسال اظهارنامه برای وصول چک ضمانت، الزامی نیست. شما می‌توانید مستقیماً برای وصول چک اقدام کنید.
  • توصیه حقوقی: با این حال، ارسال یک اظهارنامه رسمی به مستاجر، ضمن مطالبه اجاره‌بهای معوقه و اعلام فسخ قرارداد (در صورت تمایل و امکان قانونی) و درخواست تخلیه، می‌تواند به عنوان یک سند رسمی برای اثبات تخلف مستاجر و همچنین اخطار نهایی، بسیار مفید باشد و روند قضایی را تسهیل کند.
• نحوه وصول چک:
  • چک‌های صیادی ثبت‌شده در سامانه صیاد: اگر چک از نوع صیادی بوده و در سامانه صیاد ثبت شده باشد، می‌توانید مستقیماً از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، درخواست صدور اجراییه برای چک را ثبت کنید. در این صورت، بدون نیاز به طرح دعوای مطالبه وجه، مستقیماً دستور توقیف اموال و وصول وجه چک صادر می‌شود.
  • چک‌های قدیمی یا صیادی ثبت‌نشده: اگر چک از نوع قدیمی یا صیادی ثبت‌نشده باشد، باید دادخواست "مطالبه وجه چک" را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نمایید. پس از رسیدگی دادگاه و صدور حکم، می‌توانید برای وصول وجه چک اقدام کنید.

جمع‌بندی:

بر اساس قوانین جاری و رویه قضایی، شما می‌توانید همزمان برای تخلیه ملک و وصول چک ضمانت اقدام نمایید. توصیه می‌شود ابتدا با ارسال اظهارنامه، مستاجر را از اقدامات قانونی خود مطلع سازید و سپس از طریق شورای حل اختلاف برای دستور تخلیه و از طریق مراجع قضایی (بسته به نوع چک) برای وصول وجه چک اقدام کنید. این تحلیل بر مبنای قوانین و مقررات فعلی جمهوری اسلامی ایران ارائه شده است.