نم دیوار شرقی ساختمان 5 طبقه: آیا از سازنده خسارت می‌گیرم؟

بله، در صورت اثبات اینکه نم‌زدگی و ترک‌ها ناشی از عیب ساخت و قصور سازنده در عایق‌کاری دیوار شرقی است، امکان طرح دعوای حقوقی برای الزام به رفع عیب و مطالبه خسارت وجود دارد. برای این منظور، اخذ نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت احراز منشأ عیب و برآورد خسارت، ضروری است.

بررسی تخصصی و قانونی

مسئله مطرح شده در خصوص نم‌زدگی و ترک‌های ناشی از عدم عایق‌کاری مناسب در زمان ساخت، از جمله عیوب پنهان ساختمانی محسوب می‌شود که مسئولیت آن بر عهده سازنده است. تحلیل حقوقی این موضوع به شرح زیر است:

• مبنای حقوقی مسئولیت سازنده:

  • سازنده (اعم از پیمانکار، کارفرما یا فروشنده ملک) مسئولیت دارد که ساختمان را مطابق با نقشه‌ها، مشخصات فنی، استانداردها و اصول مهندسی احداث کند. هرگونه نقص یا عیب ناشی از عدم رعایت این موارد، موجب مسئولیت وی در قبال خریداران و مالکین خواهد بود.
  • این مسئولیت شامل عیوب پنهان (latent defects) نیز می‌شود؛ عیوبی که در زمان تحویل یا بهره‌برداری اولیه قابل تشخیص نیستند اما به مرور زمان آشکار می‌شوند.
  • با توجه به اینکه پایانکار ساختمان سال 1396 صادر شده، هنوز در مهلت معقول برای طرح دعوا در خصوص عیوب ساختمانی قرار دارید. معمولاً برای عیوب اساسی و پنهان، مسئولیت سازنده و مهندس ناظر تا 10 سال پس از پایانکار نیز قابل پیگیری است، مشروط بر اینکه عیب به تازگی کشف شده باشد.

• اهمیت و نقش کارشناسی رسمی دادگستری:

  • محور اصلی اثبات ادعای شما، نظر کارشناس رسمی دادگستری است. بدون گزارش کارشناسی، اثبات منشأ عیب و انتساب آن به قصور سازنده بسیار دشوار خواهد بود.
  • کارشناس وظیفه دارد:
    • منشأ دقیق نم‌زدگی و ترک‌ها را مشخص کند (آیا واقعاً ناشی از عدم ایزوگام یا عایق‌کاری ناقص دیوار شرقی است؟).
    • احراز کند که این عیب، ناشی از قصور، عدم رعایت استانداردهای فنی یا استفاده از مصالح نامرغوب در زمان ساخت است.
    • میزان خسارات وارده به ساختمان و واحد شما را برآورد کند.
    • هزینه لازم برای رفع عیب و اصلاح آن را تعیین نماید.

• مراحل قانونی اقدام:

  • درخواست تامین دلیل: اولین گام عملی، ارائه دادخواست "تامین دلیل" به دادگاه است. در این مرحله، شما از دادگاه می‌خواهید که با اعزام کارشناس رسمی دادگستری (معمولاً در رشته راه و ساختمان)، وضعیت موجود، منشأ احتمالی عیب و خسارات را صورت‌جلسه و گزارش کند. این گزارش به عنوان سند و مدرک برای دعوای اصلی شما مورد استفاده قرار خواهد گرفت.
  • طرح دعوای اصلی: پس از اخذ گزارش تامین دلیل، می‌توانید دادخواست "الزام به رفع عیب" و "مطالبه خسارت" را علیه سازنده مطرح کنید. در این دعوا، دادگاه با استناد به گزارش کارشناسی و سایر مدارک، در خصوص مسئولیت سازنده و میزان خسارات تصمیم‌گیری خواهد کرد.

• پاسخ وکلای محترم:

  • تمامی وکلای محترم به درستی بر لزوم بررسی موضوع توسط کارشناس و امکان مطالبه خسارت و الزام به تعمیر از سازنده در صورت احراز قصور ایشان تأکید کرده‌اند. این رویکرد کاملاً منطبق با رویه قضایی و اصول حقوقی است.

این تحلیل بر اساس قوانین و رویه‌های قضایی فعلی جمهوری اسلامی ایران ارائه شده است. توصیه می‌شود پیش از هر اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص در امور ساخت و ساز و دعاوی مربوطه مشورت حضوری داشته باشید تا با بررسی دقیق جزئیات پرونده شما، بهترین راهکار حقوقی ارائه شود.