مطالبه وجه التزام در شرایطی که مبایعه نامه در سامانه کاتب ثبت نشده باشد

خیر، با توجه به شرایط ذکر شده و قوانین جدید، خریدار نمی‌تواند وجه التزام (۱۰ درصد ثمن معامله) را مطالبه کند. قرارداد عادی (قولنامه دستی) برای ملک دارای سند تک‌برگ سبز جدید، فاقد اعتبار قانونی برای مطالبه تعهدات تبعی مانند وجه التزام است و شما تنها ملزم به استرداد ثمن دریافتی هستید.

بررسی تخصصی و قانونی

مسئله مطرح شده توسط شما از جنبه‌های مختلف حقوقی، به ویژه با توجه به "قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" و ماهیت "سند تک‌برگ سبز جدید" قابل بررسی است. تحلیل حقوقی به شرح زیر است:

• اعتبار قرارداد عادی برای املاک دارای سند تک‌برگ سبز جدید:

  • بر اساس ماده ۱ "قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" مصوب ۱۴۰۲، هرگونه عمل حقوقی (مانند بیع، صلح، هبه و ...) در خصوص املاک دارای سند رسمی (از جمله سند تک‌برگ سبز جدید) باید منحصراً به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه‌های مربوطه ثبت گردد.
  • این قانون صراحتاً بیان می‌دارد که قراردادهای عادی (قولنامه دستی) که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تنظیم می‌شوند، در مراجع قضایی و اداری "غیرقابل استماع و فاقد اعتبار" هستند.
  • هدف از این قانون، جلوگیری از معاملات معارض، کاهش دعاوی ملکی و افزایش شفافیت در بازار املاک است.

• تأثیر عدم ثبت در سامانه کاتب:

  • عدم ثبت معامله در سامانه کاتب نیز خود تأییدی بر غیررسمی بودن و عادی بودن قرارداد است. اگرچه سامانه کاتب ابزاری برای ثبت رسمی است، اما اصل موضوع به اعتبار خود قرارداد عادی بازمی‌گردد که برای این نوع املاک، قانون آن را فاقد اعتبار می‌داند.

• وضعیت وجه التزام (۱۰ درصد ثمن معامله):

  • وجه التزام یا شرط خسارت فسخ، یک تعهد تبعی و فرعی است که اعتبار آن منوط به اعتبار اصل قرارداد است.
  • از آنجا که قرارداد عادی شما برای ملک دارای سند تک‌برگ سبز جدید، طبق قانون جدید فاقد اعتبار و غیرقابل استماع در محاکم است، تعهدات مندرج در آن، از جمله شرط وجه التزام نیز به تبع آن، قابلیت استناد و مطالبه نخواهد داشت.
  • دادگاه‌ها در صورت طرح دعوای مطالبه وجه التزام از سوی خریدار، به دلیل فقدان اعتبار اصل قرارداد، قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهند کرد.

• تنها تعهد قانونی شما:

  • در چنین شرایطی، تنها تعهد قانونی شما، "استرداد عین ثمن" (پول دریافتی) به خریدار است. خریدار نیز تنها می‌تواند دعوای استرداد ثمن را مطرح کند و مطالبه دیگری بر اساس این سند عادی نخواهد داشت.

جمع‌بندی نهایی: با توجه به توضیحات فوق و مستند به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قرارداد عادی (قولنامه دستی) شما برای ملک دارای سند تک‌برگ سبز جدید، از نظر قانونی فاقد اعتبار برای ایجاد تعهداتی همچون وجه التزام است. بنابراین، در صورت فسخ یک‌طرفه معامله و بازگرداندن مبلغ دریافتی، خریدار نمی‌تواند ۱۰ درصد ثمن معامله را به عنوان وجه التزام از شما مطالبه کند. این تحلیل بر اساس قوانین و رویه‌های قضایی فعلی است.