آیا مبایعه‌نامه ثبت نشده در کاتب باطل است ؟

معامله شما باطل نیست، اما از نظر «تشریفات انتقال مالکیت» دارای نقص جدی است. وجود «اقرارنامه محضری» برگ برنده‌ی شماست که اعتبار قرارداد را حفظ کرده، اما عدم ثبت در سامانه کاتب، مشاور املاک را مشمول جریمه کرده و انتقال سند تک‌برگ را با مشکل مواجه می‌کند.

بررسی تخصصی و قانونی

با توجه به قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و رویه دفاتر اسناد رسمی، وضعیت پرونده شما به شرح زیر تحلیل می‌شود:

• وضعیت اعتبار قرارداد (نقش حیاتی اقرارنامه):

• طبق قانون جدید (آذر ۱۴۰۴)، مبایعه‌نامه‌های دستی (عادی) برای املاک دارای سند جدید، در دادگاه‌ها پذیرفته نمی‌شوند. اگر فقط آن کاغذ بنگاهی را داشتید، معامله شما «بلااثر» بود.

• اما شما یک «اقرارنامه رسمی» در دفترخانه تنظیم کرده‌اید که در آن به شماره مبایعه‌نامه اشاره شده است. این اقرارنامه یک «سند رسمی» محسوب می‌شود و اثبات می‌کند که معامله واقع شده است. بنابراین فروشنده نمی‌تواند منکر معامله شود و قرارداد بین شما معتبر است.

• تخلف مشاور املاک: مشاور املاکی که قرارداد را در سامانه «کاتب» (Kateb) ثبت نکرده و به صورت دستی نوشته است، مرتکب تخلف صنفی شده و مشمول جریمه‌های سنگین تعزیراتی می‌شود، زیرا طبق قانون جدید، وظیفه داشته پیش‌نویس را سیستمی ارسال کند.

• نحوه بازپس‌گیری پول (در صورت فسخ): اگر قصد دارید به دلیل این نقص قانونی معامله را بهم بزنید یا فروشنده به تعهداتش عمل نکرده است:

1. توافق (اقاله): بهترین راه مراجعه به همان بنگاه و تنظیم صورتجلسه فسخ و بازگرداندن پول است.
2. طرح دعوا: اگر فروشنده پول را پس نمی‌دهد، باید دادخواست «اعلام بطلان/فسخ معامله و استرداد ثمن معامله» را به دادگاه حقوقی بدهید. در این دادگاه، اقرارنامه محضری شما سند محکمی است که نشان می‌دهد پول پرداخت شده و معامله انجام شده است.

این تحلیل بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات (مصوب ۱۴۰۳) ارائه شده است. توصیه اکید می‌شود هرچه سریع‌تر با استناد به همان اقرارنامه، فروشنده را ملزم به تنظیم «سند قطعی انتقال» در دفترخانه نمایید تا مالکیت شما تثبیت شود.