رای وحدت رویه شماره 113 مورخ 1356/11/24 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

رای وحدت رویه شماره 113 مورخ 1356/11/24 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 که تاخیر مستاجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست ها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستاجر از پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق 7 ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 شمسی تقدیم شده است نمی‌باشد بنابراین در این گونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق 7 ماده 8 قانون اخیر الذکر لازم الرعایه خواهد بود. روزنامه رسمی شماره 9686 – 1356/12/28 رای هیات عمومی دیوان عالی کشور قبل از تصویب قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 دعاوی به خواسته خلع ید مستاجرین به علت عدم پرداخت مال الاجاره در مهلت قانونی به دادگاه‌های بخش سابق تقدیم شده که با حذف آن دادگاه ها فعلاً دعاوی مذکور در شعب دادگاه شهرستان تهران مطرح است. و چون به موجب شق 7 ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 که در تاریخ تقدیم دادخواست های فوق الذکر مجری بوده است مهلت پرداخت مال الاجاره سه روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره یا نزدیک ترین دفتر اسناد رسمی به محل وقوع ملک مورد اجاره بوده است و حال آن که در شق 9 ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 که فعلاً مجری است مهلت فوق الذکر از سه روز به ده روز افزایش داده شده است. از دو شعبه دادگاه شهرستان تهران نسبت به موضوع فوق دو رای متهافت صادر شده است به شرح ذیل: الف- رای شماره 416 مورخ 1356/07/02 شعبه 4 دادگاه شهرستان تهران: (درخصوص دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها نظر به این که به موجب ماده (14) قانون روابط موجر و مستاجر (بند 9 از ماده مذکور) که در هنگام صدور رای حاکم بر قضیه مطروحه است در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد و … از مواردی است که موجر می‌تواند درخواست تخلیه را از دادگاه بنماید و نظر به این که اخطاریه سه روزه مستند دعوی بنا به مراتب از این حیث نمی‌تواند برای خواهان حقوقی ایجاد کند بنابراین دادگاه دعوی خواهان را در این زمینه وارد ندانسته به رد آن اظهارنظر می نماید.) ب) رای شماره 536 مورخ 1356/07/20 شعبه 26 دادگاه شهرستان تهران: (در مورد تخلف در پرداخت اجاره بها به استناد به بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر و نسخ شق 7 از ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر که در زمان حکومت آن قانون به نحو صحیح اعمال شده است وارد به نظر نمی رسد نمی توان بدین اعتبار دعوی تخلیه را بالمره مردود دانسته چه دلیل و مدارک مزبور قبل از اقامه دعوی فراهم آمده و قانون جدید نمی‌تواند در آن تغییری بدهد و حق مکتسبی است که به اتکای قانون جدید قابل اسقاط نیست و سرایت دادن این قانون بر واقعه گذشته تجاوز به حق مکتسب است و برخلاف اصل عدم تاثیر قانون به گذشته است و در قانون روابط موجر و مستاجر هم به مثابه ماده 1 قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها یا ماده 23 قانون مالک و مستاجر بالصراحه حکم به گذشته نکرده است و قانون جدید آثار آینده این تخلف را پیش بینی می کند و آثاری که پیش از آن به وجود آمده است در صلاحیت و حکومت قانون قدیم است چه واقعه حقوقی است که تحقق یافته است و بر طبق ماده 354 قانون آیین دادرسی مدنی سندیت و اعتبار دارد و از مواد 1 و 32 قانون روابط موجر و مستاجر استفاده نمی شود که این قواعد را عطف به حالت صدور اخطاریه سه روزه که یک واقعه حقوقی است نمود ه باشد به دلیل این که تجاوز به حق ثابته و اکتسابی افراد است و بدون تصریح و حصول شرایط ثبوت تخلف خوانده در پرداخت به موقع مابقی اجاره بها مورد مطالبه و عدم استفاده مستاجر از امتیاز و حق استفاده از عدم تخلیه پیش بینی شده در ذیل بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر به استناد شق 7 از ماده 8 قانون مالک و مستاجر سابق و تبصره2 ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر حکم بر تخلیه و رفع ید از مورد اجاره جزء پلاک مذکور در فوق با اعطای مهلت پانزده روز از تاریخ ابلاغ دادنامه قطعی صادر و اعلام می دارد. رای صادره طبق ماده 7 قانون اصلاح پاره ای از قوانین دادگستری و بر طبق ذیل بند نهم ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر قطعی است) علی هذا با توجه به ماده (3) اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 به منظور ایجاد رویه واحد در موضوع مختلف فیه تقاضای رسیدگی و اعلام نظر دارم. دادستان کل کشور – احمد فلاح رستگار به تاریخ روز دوشنبه 1356/11/24 هیات عمومی دیوان عالی کشور تشگیل گردید. پس از طرح و بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای دادستان کل کشور مبنی بر: نسبت به دادخواست های خلع ید مستاجرین که در زمان حکومت قانون راجع به روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 تقدیم شده و اخطار سه روزه موضوع شق 7 ماده 8 آن قانون به مستاجر ابلاغ گردیده مع ذلک اقدام به پرداخت مال الاجاره در مهلت مقرر ننموده از این طریق حق مکتسبی برای موجر ایجاد شده است قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 که مهلت سه روزه را به ده روز افزایش داده سرایت ندارد. رای هیات عمومی دیوان عالی کشور بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 که تاخیر مستاجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست ها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستاجر از پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق 7 ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 شمسی تقدیم شده است نمی‌باشد بنابراین در این گونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق 7 ماده 8 قانون اخیر الذکر لازم الرعایه خواهد بود. این رای طبق قسمت اخیر ماده 3 در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 شمسی از طرف دادگاه ها در موارد مشابه باید پیروی شود.