رای وحدت رویه شماره 7 مورخ 1361/02/27 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

رای وحدت رویه شماره 7 مورخ 1361/02/27 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور با توجه به صراحت تبصره ماده واحده تقلیل اجاره بهای واحدهای مسکونی مصوب آبان ماه 1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران منظور این است که اگر موجرین و مستاجرین خانه های مسکونی بعد از تاریخ 22 بهمن ماه 1357 نسبت به مال الاجاره توافقی کرده باشند و میزان آن را از رقم مندرج در اسناد رسمی یا عادی یا میزانی که قبلاً بین طرفین به طور شفاهی مقرر یا عمل شده است تقلیل داده باشند این توافق برای موجر و مستاجر معتبر خواهد بود مگر آنکه مستاجر نسبت به آن اعتراض داشته باشد که در این صورت میتواند میزان اجاره بها را از مبلغ قید شده در اسناد رسمی و عادی و توافق هایی که قبل از تاریخ 22 بهمن ماه 1357 نسبت به مال الاجاره به عمل آمده است تا 20% کاهش دهد نه آنکه این 20% از میزان اجاره بهایی که بعد از تاریخ 22 بهمن 1357 مورد توافق طرفین قرار گرفته قابل کسر باشد. روزنامه رسمی شماره 10907-1361/05/16 هیات عمومی محترم دیوان عالی کشور در خصوص اعمال مدلول تبصره 1 لایحه قانونی 20% تقلیل اجاره بها مصوب شورای انقلاب اسلامی ایران، یعنی در مواردی که طرفین بعد از 22 بهمن 1357 اجاره بها را متراضیاً تقلیل داده باشند، از شعب 11 و 12 دادگاه صلح تهران احکام مغایری به شرح زیر صادر شده است: 1- در پرونده 6/556 مطروحه در شعبه 11 دادگاه صلح تهران آقای عزیزالله مظاهری عرض حالی به مطالبه وجه آب و برق مصرفی و کسری اجاره بها علیه آقای مانیس الیانیان تقدیم و توضیح داده است که یک باب آپارتمان خود را در تاریخ 1357/08/19 ماهیانه مبلغ چهل هزار ریال به خوانده اجاره داده و یک سال بعد میزان اجاره بها را به سی هزار ریال کاهش داده اند ولی خوانده از پرداخت بهای آب و برق مصرفی امتناع نموده و مبلغی هم از اجاره بهای مورد توافق کسر کرده است. دادگاه صلح پس از یک سلسله رسیدگی با رد مدافعات خوانده مبنی بر اینکه در اجرای لایحه قانونی 20% تقلیل اجاره بها 20% مورد بحث باید از مبلغ مورد توافق کسر شود نه از مبلغ مندرج در اجاره نامه به استناد تبصره 1 لایحه قانونی فوق الذکر خوانده را به تادیه اجرت المثل معوقه محکوم نموده است. 2- در پرونده کلاسه 59/1568 آقای منوچهر توفیقی دادخواستی به خواسته خلع ید از عین مستاجره و مطالبه مبلغی بابت اجرت المثل آن به طرفیت آقای یعقوب گادی به دادگاه صلح تهران تقدیم داشته که به شعبه 12 ارجاع گردیده و موضوع در دادخواست چنین بیان شده است، خواهان در تاریخ 1357/04/01 یک دستگاه آپارتمان خود را برای مدت یک سال و به قرار ماهی پنجاه و سه هزار ریال به خوانده اجاره داده است، طرفین در تاریخ 1358/04/01 متراضیاً میزان اجاره بها را به مبلغ چهل و پنج هزار ریال تقلیل می دهند و چون مدت اجاره منقضی شده مستاجر از پرداخت اجرت المثل به میزانی که مورد توافق طرفین قرار گرفته بود در چند ماه خوددداری می‌نماید که خواهان نیزبه استناد ماده 494 قانون مدنی تخلیه عین مستاجره و صدور حکم پرداخت اجرت المثل موصوف را خواستار شده است. دادگاه صلح ضمن صدور حکم تخلیه مورد اجاره با رعایت لایحه قانون 20% تقلیل اجاره بها میزان اجرت المثل را مبلغ سی و شش هزار ریال تعیین و خوانده را به تادیه آن محکوم کرده است. بر اثر پژوهش خواهی خوانده پرونده در شعبه 15 دادگاه عمومی تهران تحت رسیدگی قرار گرفت و با پذیرش اینکه 20% تقلیل اجاره بها باید از مبلغ مورد توافق کسر شود رای پژوهش خواسته را در قسمتی فسخ و در قسمت دیگر تایید نموده است. با توجه به مراتب اشعاری چون در دو امر مشابه فوق اختلاف و تهافت نظر شعب 11 و 12 دادگاه صلح تهران محقق و مسلم است به استناد ماده 3 قانون الحاقی به آیین دادرسی کیفری طرح موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور تقاضا می‌شود. معاون اول دادستان کل کشور – حسین میرمعصومی به تاریخ روز دوشنبه 1361/02/27 جلسه هیات عمومی دیوان عالی کشور به ریاست جناب آقای غلامرضا شریفی اقدس قائم مقام ریاست کل دیوان عالی کشور و با حضور آقای حسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل کشور و جنابان آقایان روسا و مستشاران شعب کیفری و حقوقی دیوان عالی کشور به شرح ذیل تشکیل، پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای حسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل کشور که اظهارنظر به تایید رای شعبه ششم دیوان عالی کشور مبنی بر: تایید رای شعبه 11 دادگاه صلح تهران، مشاوره نموده و بدین شرح رای داده اند: رای شماره 7- 1361/02/27 رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور با توجه به صراحت تبصره ماده واحده تقلیل اجاره بهای واحدهای مسکونی مصوب آبان ماه 1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران منظور این است که اگر موجرین و مستاجرین خانه های مسکونی بعد از تاریخ 22 بهمن ماه 1357 نسبت به مال الاجاره توافقی کرده باشند و میزان آن را از رقم مندرج در اسناد رسمی یا عادی یا میزانی که قبلاً بین طرفین به طور شفاهی مقرر یا عمل شده است تقلیل داده باشند این توافق برای موجر و مستاجر معتبر خواهد بود مگر آنکه مستاجر نسبت به آن اعتراض داشته باشد که در این صورت میتواند میزان اجاره بها را از مبلغ قید شده در اسناد رسمی و عادی و توافق هایی که قبل از تاریخ 22 بهمن ماه 1357 نسبت به مال الاجاره به عمل آمده است تا 20% کاهش دهد نه آنکه این 20% از میزان اجاره بهایی که بعد از تاریخ 22 بهمن 1357 مورد توافق طرفین قرار گرفته قابل کسر باشد، بنابراین رای شعبه 11 دادگاه صلح تهران که بر همین مبنا صادر گردیده صحیح و موافق موازین قانونی است. این رای بر طبق ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب مرداد ماه 37 و برای دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.