رای وحدت‌ رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

رای وحدت‌ رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور مطابق با مواد 219، 220، 224، 225، و 454 قانون مدنی، در صورتی که در ضمن عقد بیع، شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، اعمال فسخ باعث بازگشت مالکیت به فروشنده می‌شود و حتی اگر خریدار بدون توجه به حق فسخ، مبیع را به دیگری منتقل کرده باشد، مبیع باید به فروشنده اولیه بازگردد. عدم اطلاع خریدار جدید از شرط فسخ به دلیل درج آن در قرارداد بی‌اثر است و حق فروشنده اولیه بر ملک حفظ می‌شود. مقدمه جلسه هیات ‌عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف 73/99 ساعت 8:30 روز سه‌شنبه، مورخ 1400/03/04 به ‌ریاست حجت‌الاسلام‌ والمسلمین جناب آقای سید احمد مرتضوی مقدم، رئیس محترم دیوان ‌‌عالی ‌‌کشور و با حضور حجت‌الاسلام‌ والمسلمین جناب آقای سید محسن موسوی، نماینده محترم دادستان ‌کل‌ کشور با شرکت آقایان روسا، مستشاران و اعضای ‌معاون کلیه شعب دیوان‌عالی‌کشور، در سالن هیات‌ عمومی تشکیل شد و پس از تلاوت آیاتی از کلام الله مجید و قرائت گزارش ‌پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت‌ کننده در خصوص مورد و استماع نظر نماینده محترم دادستان ‌کل‌ کشور که به ‌ترتیب‌ ذیل منعکس ‌می‌گردد، به ‌صدور رای وحدت‌ رویه ‌قضایی شماره 810 - 1400/03/04 منتهی گردید. الف) گزارش پرونده به استحضار می‌رساند، آقای سید میثم. ..، وکیل محترم دادگستری، با اعلام اینکه از سوی شعب شانزدهم و بیست و پنجم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران، در خصوص تاثیر فسخ بیع در معاملات قبل از فسخ، آراء مختلف صادر شده است، درخواست طرح موضوع را در هیات عمومی نموده است که گزارش امر به شرح آتی تقدیم می‌شود: الف) به حکایت دادنامه شماره 9809971511100561 - 1398/04/31 شعبه 11 دادگاه عمومی حقوقی ساری، آقای علی. .. به طرفیت آقایان ابوالفضل. ..، سید حسین. .. و سید مجتبی. .. دعوایی به خواسته ابطال مبایعه‌نامه مورخ 1394/04/05 تنظیمی خوانده ردیف اول با دوم و مبایعه نامه مورخ 1394/07/11 تنظیمی خواندگان ردیف دوم و سوم. .. مطرح کرده و توضیح داده است که به موجب فروشنامه مورخ 1394/03/02 ساختمان. .. را به خوانده ردیف اول با این شرط به فروش رسانیده که چنانچه وجه هر یک از چک‌ها از سوی خریدار کارسازی نگردد، بدون مراجعه به مراجع قضایی معامله فسخ و خریدار ملک را تحویل فروشنده(خواهان) نماید. به جهت تخلف از قرارداد با طرح دعوای جداگانه، به موجب دادنامه شماره 0893 - 94/8/20 شعبه پنجم دادگاه عمومی ساری حکم به فسخ معامله صادر شده و این حکم در شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران به موجب دادنامه شماره 1534 - 94/11/17 مورد تایید قرار گرفته است. خواندگان ردیف اول و سوم با ابلاغ وقت در جلسه حاضر نشده و لایحه‌ای ارسال نکرده و دفاعی به عمل نیاورده‌اند. خوانده ردیف دوم به همراه وکیل در جلسه حاضر شده و در دفاع موضوع را از موارد تلف حکمی دانسته و بیان داشته چون خواهان، خریدار اولیه را از انتقال منع نکرده است، حالیه متصرف، منتقلٌ إلیه قانونی است و خواهان تنها مستحق دریافت مثل یا قیمت بنا از خریدار بدون واسطه است. دادگاه پس از رسیدگی چنین رای داده است: «. .. نظر به جهات 1. تایید فسخ مبایعه‌نامه اولیه مورخ 1394/03/02 خواهان با خوانده ردیف اول به موجب دادنامه شماره 9409971510500893 شعبه پنجم حقوقی و تایید آن برابر دادنامه شماره 9409971516901534 - 1394/11/17 شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران. 2. منشا بیع‌نامه‌های موضوع خواسته ابطال [یعنی بیع‌‌نامه‌های] مورخ 1394/04/05 و 1394/07/11 همان تایید فسخ بیع‌نامه مورخ 1394/03/02 می‌باشد [و به آنها] نیز تسری خواهد داشت. 3. با توجه به بند 4 ماده 5 قرارداد اولیه مورخ 1394/03/02 خواهان با خوانده ردیف اول که تصریح شده در صورت پاس نشدن هر یک از چک‌ها از سوی خریدار، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند و خریدار نیز موظف خواهد بود که ملک را به فروشنده تحویل نماید، لذا به نحو ضمنی استنباط می‌گردد مالکیت خوانده ردیف اول با تامین وجه چک¬ها مستقر [می‌شود] و به جهت تخلف از شرط، اقدام خوانده ردیف اول و سپس دوم و سوم باطل تلقی [می]گردد. لذا دفاع وکیل خوانده ردیف دوم را موثر در مقام ندانسته و به استناد مواد 10، 219، 220، 234، 454 و 455 از قانون مدنی و 198 و 519 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان بیع. .. [منعقده] بین خواندگان به موجب بیع‌نامه[های] عادی مورخ 1394/04/05 و 1394/07/11. .. صادر می‌نماید.» با تجدیدنظرخواهی از این رای، شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران به‌موجب دادنامه شماره 9909971516900043 - 1399/01/20، چنین رای داده است: «... تجدیدنظرخواهی. .. قابل پذیرش نیست؛ زیرا دادنامه معترضٌ‌عنه از حیث مبانی استدلال و استنباط مطابق با قانون اصدار یافته و خالی از ایراد و منقصت قانونی بوده و از نظر رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی خدشه‌ای بر آن وارد نیست و تجدیدنظرخواه دلیل و بینه‌ای که موجبات نقض آن را فراهم نماید، ارائه ننموده؛ خصوصاً اینکه پس از صدور حکم بطلان مبایعه‌نامه 1394/03/02 فی ‌مابین آقایان علی... و ابوالفضل... معاملات متعاقبه آن یعنی معاملات 1394/04/05 و 1394/07/11 باطل می‌شود، زیرا با فسخ بیع اول که به موجب دادنامه 0893 - 94 مورخ 1394/08/20 که طی دادنامه شماره 1534 - 94/11/17 شعبه شانزدهم تایید شده صورت گرفته، هر یک از ثمن و مثمن باید به متعاقدین اعاده گردد و در صورتی که انتقالات بعدی باطل نشود امکان اعاده به وضع سابق منتفی می‌شود، لذا به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی به عمل آمده، دادنامه مورد اعتراض را تایید می‌نماید.» ب) به حکایت دادنامه شماره 9809971525400947 - 1398/07/21 شعبه چهاردهم دادگاه عمومی حقوقی ساری، در خصوص واخواهی آقای صابر... به طرفیت آقای علی. .. نسبت به دادنامه 9709971525401567 - 1397/12/25صادره از همین شعبه که متضمن صدور حکم به ابطال فروشنامه مورخ 1394/04/06 و خلع ید واخواه و متفرعات می‌باشد، دادگاه پس از رسیدگی، چنین رای داده است: «نظر به اینکه قراردادها و عقودی که متعاملین منعقد می‌نمایند بر اساس اصل حاکمیت اراده در صورتی که مخالف قانون امری، نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد مادامی که با تراضی طرفین اقاله و تفاسخ یا به علت قانونی فسخ یا انفساخ [نشود یا حکم] ابطال و بطلان آن صادر نگردد، مفاد و محتویات آن وفق اصل تسبیب قراردادها فی ‌مابین طرفین و قائم‌مقام آنها لازم‌الرعایه و طرفین مکلف به ایفاء تعهدات قراردادی خود می‌باشند و آثار عقد نیز جریان داشته و ادامه می‌یابد. ضمناً اثر فسخ نسبت به آتیه است و اثر قهقهرایی نداشته و عطف‌به‌ماسبق نمی‌گردد، لذا دادگاه با احراز وقوع عقد بیع فی‌ما‌بین واخوانده و آقای ابوالفضل. .. به موجب فروشنامه مورخ 1394/03/02 و احراز وقوع عقد بیع فی‌‌مابین واخواه و ابوالفضل. .. به موجب فروشنامه مورخ 1394/04/06که مصون از انکار و تکذیب باقی ماند و خدشه‌ای بر صحّت و اصالت آنها وارد نگردید و اعلام فسخ واخواه نسبت به معامله با آقای ابوالفضل. .. به موجب اظهارنامه مورخ 1394/04/18 و احراز تایید فسخ فروشنامه مورخ 1394/03/02 به موجب دادنامه شماره 0893 - 1394/08/20 صادره از شعبه پنجم دادگاه حقوقی ساری و تایید دادنامه مذکور به موجب دادنامه شماره 1534 - 1394/11/17 صادره از شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر مازندران، نظر به اینکه وجود خیار فسخ برای متبایعین مانع انتقال نمی‌شود در عقد بیع تا زمانی که فسخ اعمال نگردیده خللی بر صحت آن ایجاد نمی‌کند به جهت اینکه اثر فسخ نسبت به آینده است و از تاریخ فسخ آثار آن جاری می‌گردد. ..، همانطور که قانونگذار فسخ عقد بیع پس از اجاره یا رهن مبیع توسط مشتری را موجب ابطال عقد اجاره ندانسته است و متعاملین فروشنامه مورخ 1394/03/02 نیز عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت را بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط ننموده‌اند، بنابراین اعلام فسخ واخوانده که پس از عقد بیع مورخ 1394/04/06محقق گشته، نمی‌تواند موجب ابطال بیع مذکور گردد، لذا دادگاه با عنایت به مطالب معنون با قبول واخواهی واخواه و نقض دادنامه معترضٌ ‌عنه مذکور با استناد به مواد 305 و 308 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 10، 219، 362، 363، 454 و 455 قانون مدنی حکم به بطلان دعوی واخوانده صادر می‌نماید.» با تجدیدنظرخواهی از این رای، شعبه بیست و پنجم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران به موجب دادنامه شماره 9909971517600208 - 1399/02/20، چنین رای داده است: «... نظر به اینکه دلیل و بینه‌ای که موجبات نقض و گسیختن دادنامه موصوف را فراهم نماید اقامه و ابراز نشده و رای صادر شده از حیث رعایت تشریفات دادرسی و انطباق با قوانین و قواعد مربوطه، فاقد اشکال و ایراد است با وصف مراتب فوق، دادگاه، تجدیدنظرخواهی به عمل آمده را در خور پذیرش ندانسته به استناد ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی رای مورد اعتراض را تایید و استوار می‌نماید.» چنانکه ملاحظه می‌شود، شعب شانزدهم و بیست و پنجم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران، در خصوص تاثیر فسخ بیع در معاملات قبل از فسخ، اختلاف‌‌نظر دارند، به‌طوری که شعبه بیست و پنجم فسخ بیع را موثر در معاملات انجام شده قبل از فسخ نمی‌داند، اما شعبه شانزدهم این معاملات را باطل می‌داند. بنا به مراتب، در موضوع مشابه، اختلاف استنباط از قانون محقق شده است، لذا در اجرای ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی، طرح موضوع در جلسه هیات عمومی دیوان عالی کشور درخواست می‌گردد. معاون قضایی دیوان عالی کشور در امور هیات عمومی - غلامعلی صدقی ب) نظریه دادستان محترم کل کشور احتراماً؛ در خصوص پرونده وحدت رویه قضایی ردیف 73/99 هیات عمومی دیوان عالی کشور به شرح آتی اظهار عقیده می‌نمایم: 1. هر چند عقد بیع از زمره عقود تملیکی بوده و به مجرد انعقاد آن فی‌مابین متعاقدین، مالکیت فروشنده نسبت به مورد معامله زائل و علاقه مالکیت مشتری بر مورد معامله مستقر می‌گردد و این حق مالکیت نیز کامل‌ترین حق عینی بوده که به مالک اجازه هر گونه انتفاع از مالکیت خود را می‌دهد و هیچ کس نمی‌تواند این حق را محدود نماید و یا مانع از اعمال حق مالکانه شود، لیکن در مواردی نیز متعاقدین این انتقال مالکیت را منوط به تحقق شروطی نموده و برای تخلّف از این شروط، حق فسخ را پیش‌بینی می‌نمایند و این حق زمانی برای صاحب شرط قابلیت اعمال را دارد که مراتب تخلّف طرف مقابل را به اثبات رسانیده باشد و این موضوع در قالب خیار تخلّف از شرط قابل اعمال است. چون در خیار تخلّف از شرط، فرض این است که متعهّد به التزام خود وفا نمی‌کند و اجبار او نیز میسّر نمی‌شود و به وسیله دیگران هم نتیجه مطلوب به دست نمی‌آید، لذا در اینگونه موارد شخصی که شرط به سود اوست و راهی برای رفع ضرر ندارد، حق فسخ عقد را پیدا می‌کند. به تعبیر دیگر، خیار تخلّف از شرط، نتیجه تخلّف از تراضی و امتناع اجرای متعهّد ناشی از آن است. 2. به عنوان قاعده باید گفت وجود خیار برای فروشنده، مانع انتقال توسط خریدار نیست و این موضوع در ماده 363 قانون مدنی آمده است: «در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین با وجود اجلی... مانع انتقال نمی‌شود»، اما در مورد اینکه آیا تمامی انتقالات بدون توجه به مبنای آن درست است یا خیر، باید قائل به تفصیل شد؛ با این توضیح که در خیار شرط، خریدار حق انتقال عین به غیر را به صورت مطلق ندارد، زیرا مالکیت خریدار بر مبیع کاملاً استقرار پیدا نکرده و متزلزل است و به بیان دیگر، رابطه فروشنده با مبیع به طور کامل قطع نشده است، پس در صورت انتقال، انتقالِ واقع شده، غیرنافذ خواهد بود و این بدان جهت است که در بیع شرط، ظاهر بر این است که فروشنده با فسخ معامله قصد دارد عین مبیع را مسترد نماید اما در مواردی که عقد بیع منعقد و متعاقدین شرطی را مورد لحوق توافق قرار می‌دهند، وضع متفاوت است. الف) خریدار مورد معامله را با اطلاع فروشنده اول به دیگری منتقل می‌نماید. اینجا معامله صحیح بوده و موجبی برای ابطال معامله نیست و فروشنده اول نمی‌تواند ابطال معامله را خواستار شود. ب) مشتری به طور مطلق عین معامله را به غیر انتقال می‌دهد که چنین معامله‌ای به جهت تجاوز به حق بایع، غیرنافذ خواهد بود. بدیهی است اگر بایع از حق فسخ خود در مهلت مقرر استفاده نکند، معامله صحیح خواهد بود، اما اگر فروشنده عقد را فسخ کند، صحّت عمل مشتری منوط به اجازه بایع است که در این‌گونه موارد، عقد واقع شده دوم محکوم به ابطال است. 3. تصرّفات خریدار در جایی که خیار بایع ناشی از توافق طرفین باشد (شرط مندرج در قرارداد اوّلیه با همان خیار تخلّف از شرط) چون بنا بر استرداد عین در صورت وقوع تخلّف است، تصرّف مشتری، تصرّفی متزلزل است و فسخ بایع می‌تواند به صحّت عقد واقع شده توسط خریدار خلل وارد آورد، ولی تصرّفات خریدار در جایی که خیار بایع ناشی از حکم قانونی باشد، تصرّفی نافذ شمرده می‌شود و مورد معامله در حکم تلف محسوب می‌شود و فروشنده باید بدل را مطالبه نماید، اما در ما نحن فیه، آنچه مبنای فسخ بوده، شرط مورد تراضی در ضمن قرارداد بوده است که خریدار با عدم پاس نمودن چک مرتکب تخلّف از قرارداد شده و قرارداد منتهی به فسخ شده و لزوماٌ می‌بایست عوضین مسترد شود و چون خریدار اول با علم به وجود شرط در قرارداد، اقدام به معامله نموده، معامله دوم وی با خریدار دوم با عدم تنفیذ فروشنده، غیرنافذ و نتیجه عدم نفوذ، بطلان قرارداد است؛ لذا با عنایت به مراتب مارّالذکر و توجه به نظریه حضرت آیت الله خوئی(ره) مبنی بر اینکه در خصوص مورد، خریدار حق انتقال عین را به طور مطلق ندارد، چون مالکیت وی بر مبیع کاملاً مستقر نشده و متزلزل است و با توجه به نظریه صاحب مکاسب مبنی بر اینکه غرض بایع از جعل خیار شرط، استرداد عین مال خویش است و استرداد عین مال، محقّق نخواهد شد، مگر اینکه مشتری ملتزم به حفاظت از مال برای بایع باشد و با در نظر گرفتن اینکه حق بایع تا زمان محقّق نشدن مقتضای شرط فسخ و یا احراز اِعمال یا اسقاط حق، باقی است و چون عین موجود است، تحت هیچ عنوان تلف حکمی محسوب نمی‌شود، لذا در نتیجه، رای صادره از شعبه 16 دادگاه تجدید نظر صحیح و مطابق با موازین قانونی است. ج) رای وحدت‌ رویه شماره 810 - 1400/03/04 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور مستفاد از مواد 219، 220، 224، 225، و 454 قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رای شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رای طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است. هیات‌ عمومی دیوان‌ عالی‌ کشور