آپارتمان سه واحدی: تایید تصمیمات با مالک دو واحد کفایت می‌کند؟

برای تصمیمات مدیریتی روتین مانند روش پرداخت شارژ و تعمیرات عادی، در صورتی که مالک دو واحد بیش از ۵۰ درصد مساحت اختصاصی کل آپارتمان را در اختیار داشته باشد، رأی ایشان برای اتخاذ تصمیم کفایت می‌کند. اما برای تغییرات اساسی در مشاعات یا تحمیل هزینه‌های غیرمتعارف، توافق همه مالکین ضروری است.

بررسی تخصصی و قانونی

قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، نحوه اتخاذ تصمیمات در مجتمع‌های آپارتمانی را مشخص می‌کنند. در خصوص سوال مطرح شده، نکات حقوقی زیر قابل توجه است:

• مبنای حق رأی: در مجامع عمومی مالکین، حق رأی معمولاً بر اساس نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر واحد به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام واحدها تعیین می‌شود. به این معنا که هر مالک به نسبت سهم خود از مساحت کل، دارای حق رأی است. در برخی موارد نیز برای تصمیمات عادی، یک رأی برای هر واحد در نظر گرفته می‌شود.
• اکثریت برای تصمیمات عادی: برای اتخاذ تصمیمات مربوط به اداره و نگهداری عادی ساختمان (مانند تعیین روش پرداخت شارژ، تعمیرات جزئی و روتین مشاعات، انتخاب مدیر و...)، رأی اکثریت مالکین کفایت می‌کند. این اکثریت معمولاً بر اساس تعداد آراء (که خود بر مبنای مساحت یا تعداد واحدها تعیین می‌شود) محاسبه می‌گردد.
  • بنابراین، اگر مالک دو واحد، به تنهایی بیش از ۵۰ درصد از کل آرای ساختمان (چه بر اساس مساحت و چه بر اساس تعداد واحدها) را در اختیار داشته باشد، تصمیمات ایشان در خصوص امور عادی مدیریتی لازم‌الاجرا خواهد بود.
• لزوم اجماع برای تصمیمات اساسی: در مواردی که تصمیمات اتخاذ شده شامل تغییرات اساسی در قسمت‌های مشترک، تغییر در نحوه استفاده از مشاعات، تحمیل هزینه‌های غیرمتعارف و خارج از عرف نگهداری، یا تغییر در ماهیت ساختمان باشد، معمولاً نیاز به توافق و رضایت تمامی مالکین (اجماع) است. این امر به منظور حفظ حقوق همه مالکین و جلوگیری از تضییع حق اقلیت ضروری است.
  • به عنوان مثال، تصمیم برای تغییر کاربری بخشی از مشاعات، یا انجام تعمیرات بسیار پرهزینه که جنبه ضروری و فوری ندارد و صرفاً جنبه رفاهی دارد، بهتر است با توافق هر سه مالک انجام شود تا از بروز اختلافات حقوقی بعدی جلوگیری گردد.
• نقش مدیر ساختمان: در صورت انتخاب مدیر یا هیئت مدیره، این افراد مسئول اجرای تصمیمات مجمع عمومی و اتخاذ تصمیمات روتین و فوری هستند. اما تصمیمات مهم و اساسی همچنان باید در مجمع عمومی مالکین اتخاذ شود.

این تحلیل بر اساس اصول کلی قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن و رویه قضایی موجود ارائه شده است. توصیه می‌شود در صورت بروز اختلاف، قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید تا با بررسی دقیق جزئیات و اساسنامه احتمالی ساختمان، راهکار قانونی مناسب ارائه شود.