فسخ قولنامه بخاطر مبلغ مانده: آیا با عدم تسویه فروشنده، شکایت قانونی است؟

خیر، صرف ارسال اظهارنامه و عدم پرداخت بخش کوچکی از ثمن به دلیل عدم ایفای تعهدات فروشنده، لزوماً به معنای فسخ قانونی معامله نیست. موفقیت دعوای فروشنده بستگی به مفاد دقیق قرارداد (مبایعه‌نامه) و اثبات ایفای تعهدات از سوی شما و توجیه قانونی عدم پرداخت مبلغ باقی‌مانده دارد.

بررسی تخصصی و قانونی

در خصوص سوال شما، نکات حقوقی زیر حائز اهمیت است:

• اهمیت قرارداد (مبایعه‌نامه):

  • مبنای اصلی هرگونه دعوا یا دفاع در این پرونده، مفاد قرارداد خرید و فروش (قولنامه یا مبایعه‌نامه کد رهگیری‌دار) است. تمام حقوق و تعهدات طرفین باید در آن قید شده باشد.
  • وجود کد رهگیری نشان‌دهنده ثبت رسمی معامله در سامانه املاک است، اما محتوای قرارداد را تغییر نمی‌دهد.

• شرایط قانونی فسخ معامله:

  • شرط صریح فسخ: اگر در قرارداد شرطی مبنی بر فسخ معامله در صورت عدم پرداخت کامل ثمن (حتی بخش کوچکی از آن) در موعد مقرر، پیش‌بینی شده باشد، فروشنده می‌تواند به استناد آن اقدام به فسخ کند.
  • خیار تأخیر ثمن: این خیار (حق فسخ) معمولاً در صورتی اعمال می‌شود که هیچ بخشی از ثمن پرداخت نشده باشد و مبیع (ملک) نیز تحویل نشده باشد. با توجه به پرداخت بخش عمده ثمن، این خیار در مورد شما مصداق ندارد.
  • خیار تخلف از شرط: اگر تسویه قبوض و پرداخت هزینه املاک توسط فروشنده به عنوان شرطی در قرارداد ذکر شده باشد و فروشنده از انجام آن تخلف کرده باشد، شما می‌توانید به استناد "خیار تخلف از شرط" حق فسخ داشته باشید، نه فروشنده.

• دفاعیات شما به عنوان خریدار:

  • پرداخت بخش عمده ثمن: شما باید مدارک و مستندات پرداخت کل مبلغ (به جز ۵۰ میلیون تومان) را ارائه دهید.
  • توقیف ۵۰ میلیون تومان: مهمترین نکته در دفاع شما، توجیه قانونی عدم پرداخت ۵۰ میلیون تومان باقی‌مانده است. اگر در قرارداد یا صورتجلسه‌ای جداگانه قید شده باشد که این مبلغ تا زمان تسویه قبوض و پرداخت هزینه املاک توسط فروشنده نزد بنگاه باقی می‌ماند، ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت ثمن بی‌اساس خواهد بود.
  • عدم ایفای تعهدات فروشنده: شما باید اثبات کنید که فروشنده تعهدات خود (تسویه قبوض و پرداخت هزینه املاک) را ایفا نکرده است. گواهی بنگاه املاک در این خصوص می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد.

• پاسخ به اظهارنامه فروشنده:

  • بسیار مهم است که در اسرع وقت و به صورت رسمی و مستند، به اظهارنامه فروشنده پاسخ دهید.
  • در پاسخ خود، به صراحت اعلام کنید که کل مبلغ به جز ۵۰ میلیون تومان پرداخت شده و این مبلغ نیز به دلیل عدم ایفای تعهدات فروشنده (تسویه قبوض و هزینه املاک) و طبق توافق (در صورت وجود) نزد بنگاه باقی مانده است.
  • هرگونه مدارک پرداخت و توافقات مربوط به مبلغ ۵۰ میلیون تومان را ضمیمه پاسخ خود کنید.

• نتیجه دعوای احتمالی:

  • فروشنده می‌تواند دعوای "تأیید فسخ قرارداد" یا "الزام به پرداخت باقیمانده ثمن" را مطرح کند.
  • دادگاه با بررسی دقیق مفاد قرارداد، مدارک پرداخت شما، دلایل توقیف ۵۰ میلیون تومان و شهادت یا مستندات بنگاه املاک، در خصوص صحت ادعای فسخ تصمیم‌گیری خواهد کرد.
  • در صورتی که توقیف مبلغ ۵۰ میلیون تومان مستند به قرارداد یا توافق باشد و فروشنده نیز تعهدات خود را انجام نداده باشد، احتمال موفقیت فروشنده در دعوای فسخ بسیار پایین خواهد بود.

این تحلیل بر اساس قوانین جاری و رویه قضایی فعلی ارائه شده است. توصیه می‌شود برای بررسی دقیق‌تر مفاد قرارداد خود و اقدامات حقوقی لازم، با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.