آیا مدیر ساختمان بدون قرارداد در حادثه مسئول است؟

خیر، مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان متوجه ایشان نیست. پدر شما به دلیل عدم انتصاب رسمی و قانونی به عنوان مدیر ساختمان، از نظر حقوقی در جایگاه مدیر قرار ندارد و لذا مسئولیت‌های خاص این سمت متوجه ایشان نخواهد بود.

بررسی تخصصی و قانونی

برای پاسخ به سوال شما، لازم است به قوانین مربوط به اداره ساختمان‌ها، به ویژه "قانون تملک آپارتمان‌ها" و آیین‌نامه اجرایی آن، مراجعه کنیم:

• لزوم انتصاب رسمی مدیر:
  • مطابق ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها، در ساختمان‌های دارای بیش از سه واحد مستقل، مجمع عمومی مالکین باید تشکیل شود و یک یا چند نفر را به عنوان مدیر یا هیئت مدیره انتخاب کند. این انتخاب باید طی صورتجلسه‌ای رسمی ثبت و به اطلاع کلیه مالکین برسد.
  • آیین‌نامه اجرایی این قانون نیز وظایف و مسئولیت‌های مدیر را به تفصیل بیان کرده است که این وظایف تنها پس از انتصاب رسمی و قبول سمت، بر عهده مدیر قرار می‌گیرد.
• عدم وجود سمت حقوقی مدیر:
  • در مورد پدر شما، با توجه به اینکه هیچگونه صورتجلسه یا مکتوبه‌ای برای انتصاب ایشان به عنوان مدیر ساختمان وجود ندارد و حتی به صورت شفاهی نیز بارها تاکید شده که ایشان مدیر نیستند، از نظر قانونی ایشان در جایگاه "مدیر ساختمان" قرار نمی‌گیرند.
  • بنابراین، وظایف و مسئولیت‌های حقوقی که قانون برای مدیر ساختمان پیش‌بینی کرده است، متوجه ایشان نخواهد بود.
• مسئولیت مدنی عمومی در مقابل مسئولیت مدیر ساختمان:
  • لازم است بین مسئولیت خاص "مدیر ساختمان" و مسئولیت مدنی عمومی (ناشی از تقصیر یا بی‌احتیاطی شخصی) تمایز قائل شد.
  • اگرچه پدر شما به عنوان مدیر ساختمان مسئولیتی ندارد، اما مانند هر فرد دیگری، در صورتی که عمل یا ترک فعل ایشان (که خارج از چارچوب وظایف مدیریتی و صرفاً به دلیل تقصیر شخصی باشد) مستقیماً منجر به ورود خسارت به دیگری شود، ممکن است بر اساس ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی، مسئول جبران خسارت وارده باشد. اما این مسئولیت، مسئولیت "مدیریتی" نیست، بلکه مسئولیت فردی است.
  • با این حال، با توجه به اینکه ایشان بدون دریافت حقوق و به صورت داوطلبانه امور را انجام می‌دهند و حتی بیمه نیز برای ساختمان تهیه کرده‌اند (که نشان از حسن نیت و تلاش برای حفظ منافع ساختمان دارد)، احتمال انتساب مسئولیت شخصی به ایشان در صورت وقوع حادثه، به مراتب کمتر است، مگر اینکه تقصیر فاحش و مستقیمی از جانب ایشان در ایجاد حادثه اثبات شود.
• اقدام به بیمه کردن ساختمان:
  • اقدام پدر شما در بیمه کردن ساختمان (آتش‌سوزی، مسئولیت مدنی و زلزله) عملی مثبت و در جهت حفظ منافع کلیه ساکنین است. این بیمه‌ها در صورت وقوع حادثه، پوشش‌های لازم را برای خسارات وارده به ساختمان و مسئولیت‌های احتمالی مالکین فراهم می‌کنند و به خودی خود، دلیلی بر انتصاب ایشان به عنوان مدیر یا ایجاد مسئولیت مدیریتی برای ایشان نیست.

با توجه به توضیحات فوق، مادامی که پدر شما به صورت رسمی و طی صورتجلسه مجمع عمومی مالکین به عنوان مدیر ساختمان انتخاب نشده و این سمت را قبول نکرده باشند، مسئولیت‌های حقوقی و قانونی خاص مدیر ساختمان متوجه ایشان نخواهد بود. این تحلیل بر اساس قوانین و مقررات جاری کشور در خصوص اداره آپارتمان‌ها ارائه شده است.