آیا اختلاف متراژ زمین افراز شده (عقب‌نشینی) در فروش مشکل‌ساز است؟

سلام معمولاً سه دلیل اصلی دارد:

۱. تفاوت در نوع حریم (کمی یا کیفی) حریم رودخانه دو نوع است:

· حریم کمی: برای کنترل سیلاب و حفاظت فیزیکی بستر رودخانه تعیین می‌شود و مقدار آن بر اساس مشخصات هیدرولیکی رودخانه (مثل دبی آب، سیل‌خیزی) متغیر است. مقدار آن می‌تواند از ۱ تا ۲۰ متر یا بیشتر باشد. · حریم کیفی: برای حفاظت از کیفیت آب تعیین می‌شود و معمولاً مقدار ثابت ۱۵۰ متر از مرز بستر رودخانه است.

۲. معیارهای فنی در تعیین حریم کمی مقدار حریم کمی یک عدد ثابت نیست و به عوامل فنی مانند عرض رودخانه، دبی آب، سیل‌خیزی و شرایط ژئوتکنیکی منطقه بستگی دارد. ضمناً، بستر رودخانه بر اساس سیلاب با دوره بازگشت ۲۵ ساله تعیین می‌شود که می‌تواند در نقاط مختلف یک رودخانه، متفاوت باشد. ۳. احتمال اشتباه در نقشه یا محاسبات با وجود دقت کارشناسی، احتمال خطا در تطبیق نقشه با زمین یا محاسبات وجود دارد.

چگونه نقشه و مدارک را دریافت کنم؟

برای دریافت نقشه حریم و مستندات فنی، باید به شرکت آب منطقه‌ای استان خود مراجعه کنید. مراحل کار به این صورت است: ۱. مراجعه حضوری: به امور منابع آب شهرستان یا شرکت آب منطقه‌ای استان بروید. ۲. درخواست استعلام: درخواست کتبی برای دریافت نقشه UTM (سیستم مختصات جهانی) و مدارک تعیین حریم زمین خود ارائه دهید. ۳. ارائه مدارک: مدارک مالکیت (مثل سند زمین) و نقشه ملک را همراه داشته باشید بله، قانوناً حق اعتراض دارید. مسیر قانونی آن به این شرح است: مرحله اول: اعتراض به شرکت آب منطقه‌ای ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ یا انتشار اطلاعیه، اعتراض کتبی خود را به شرکتی که نقشه را صادر کرده، تحویل دهید و رسید دریافت کنید. مرحله دوم: طرح در کمیسیون ماده ۳ شرکت آب، اعتراض شما را به «کمیسیون ماده ۳ آیین‌نامه بستر و حریم رودخانه‌ها» ارجاع می‌دهد. این کمیسیون متشکل از دو کارشناس فنی و یک کارشناس حقوقی است و نظر آن قطعی است. می‌توانید مدارک خود را به دبیرخانه این کمیسیون تحویل دهید. کمیسیون آب‌های زیرزمینی در موارد خاص، امکان اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۳ در «کمیسیون رسیدگی به امور آب‌های زیرزمینی» وجود دارد. ۱. اولین و مهم‌ترین کار، دریافت نقشه UTM و مستندات فنی از شرکت آب منطقه‌ای است تا مبنای کارشناسی را ببینید. ۲. با یک کارشناس رسمی دادگستری مشورت کنید تا صحت نقشه و محاسبات را بررسی نماید. ۳. برای اعتراض، مهلت یک ماهه را جدی بگیرید و حتماً اعتراض خود را به صورت کتبی ثبت کنید.

اختلاف ۵۶ متری بین وضعیت موجود و نقشه افرازی ممکن است در هنگام فروش یا نقل و انتقالات بعدی برایتان مشکل ایجاد کند. خریداران و بانکها معمولاً بر اساس سند و نقشه رسمی عمل میکنند و هر گونه اختلاف فاحش، ریسک معامله را افزایش داده و ممکن است منجر به استعلامات متعدد، رد معامله توسط بانک یا حتی شکایت خریدار در آینده شود. بهترین راهکار این است که هر چه سریعتر برای اصلاح و تطبیق نقشه افرازی با وضعیت موجود زمین، از طریق اداره ثبت یا با طرح اعتراض به دادگاه، اقدام کنید تا در آینده با مشکل جدیتری مواجه نشوید. اختلاف ۵۶ متری کوچک نیست و به طور حتم در نقل و انتقالات بعدی به عنوان یک عیب یا نقص در ملک مطرح خواهد شد.

با سلام؛ با توجه به اختلاف میان مساحت ثبتی (۹۰۶ متر) و مساحت واقعی (۸۵۰ متر)، برای پیشگیری از بروز دعاوی حقوقی ناشی از «کسری مساحت» یا مطالبه خسارت و فسخ قرارداد توصیه می‌شود پیش از اقدام به فروش، ابتدا وضعیت قانونی این اختلاف و علت آن (مانند عقب‌نشینی‌های قانونی) را از شهرداری و اداره ثبت استعلام و در صورت امکان، سند و نقشه را اصلاح نمایید؛ چنانچه اصلاح سند میسر نباشد، الزامی است در متن مبایعه‌نامه، مساحت ثبتی و مساحت واقعیِ قابل تحویل را به‌طور صریح تفکیک نموده و حتماً قید کنید که طرفین از میزان اختلاف مساحت آگاه بوده و نسبت به آن صلح نموده‌اند تا از هرگونه ادعای بعدی خریدار در خصوص ثمن یا کیفیت ملک جلوگیری شود؛ همچنین پیشنهاد می‌گردد جهت اطمینان کامل، پیش از تنظیم قرارداد، نقشه‌ی تطبیق وضع موجود با سند را توسط کارشناس رسمی تهیه کنید.

باسلام،اختلاف بین ۹۰۶ متر مندرج در نقشه افراز و ۸۵۰ متر موجود، در صورت اصلاح نشدن، می‌تواند هنگام فروش باعث اختلاف و ادعای کسری مساحت شود. اگر ۵۶ متر اختلاف ناشی از عقب‌نشینی قانونی معبر باشد، باید وضعیت آن در شهرداری و ثبت مشخص شود. چون سند ۶دانگ هنوز صادر نشده، بهتر است قبل از صدور سند، نقشه و مساحت اصلاح یا تعیین تکلیف شود. صرفِ تصرف و محصور بودن ۸۵۰ متر، به‌تنهایی تکلیف حقوقی ۵۶ متر اختلاف را مشخص نمی‌کند. برای فروش مطمئن، تطبیق سند، نقشه افراز، سوابق شهرداری و حدود واقعی ملک ضروری است.

با سلام و وقت بخیر؛ قبل از فروش، نقشه تطبیق وضع موجود با سند را توسط کارشناس رسمی تهیه کنید و از اداره ثبت یا شهرداری، اصلاح مساحت و اعمال عقب‌نشینی را بخواهید و یا در مبایعه‌نامه باید مساحت واقعی قابل تحویل (۸۵۰ متر)، محدوده عقب‌نشینی، و اینکه ۹۰۶ متر صرفاً مساحت ثبتی مندرج است به‌صراحت ذکر شود تا بعداً دعوای کسری مساحت و اختلاف ثمن ایجاد نشود.

سلام

بله ممکن است در فروش مشکل ایجاد کند چون سند ۹۰۶ متر و وضع موجود ۸۵۰ متر است. بهتر است قبل از فروش، علت دقیق اختلاف و وضعیت عقب‌نشینی از اداره ثبت و شهرداری مشخص و در صورت لزوم نقشه و سند اصلاح شود.

در غیر این صورت حتماً در قرارداد فروش، مساحت ثبتی و مساحت موجود و موضوع عقب‌نشینی صریحاً قید شود تا بعداً خریدار به استناد کسری مساحت ادعای فسخ یا مطالبه خسارت نکند. ماده ۳۵۵ قانون مدنی نیز در فروش بر مبنای مساحت معین اهمیت دارد.

سلام و احترام بهتر است زمان فروش در مبایعه نامه قید کنید متراژ واقعی ۸۵۰ متر است و با قید کنید طرفین اضافه و کسری متراژ را به هم صلح نمودند