پس گرفتن ملک پیش فروش شده توسط مالک

سلام دوست عزیز، من از طرف وکیل‌کده اینجا هستم تا به سوال حقوقی شما پاسخ بدم.

در پاسخ به سوال شما در مورد امکان پس گرفتن ملک پس از واگذاری مشارکتی و پیش‌فروش واحدهای آن، باید گفت به طور کلی، صرف ضرر یا تاخیر در ساخت، مجوز پس گرفتن ملک را به شما نمی‌دهد.

وقتی شما در قالب قرارداد مشارکت در ساخت، ملک خود را برای ساخت و ساز واگذار می‌کنید و سپس حق‌الطبقات خود را پیش‌فروش می‌کنید و مبلغ آن را دریافت می‌نمایید، در واقع مالکیت واحدهای پیش‌فروش شده به خریداران منتقل می‌شود. پس از این انتقال، شما دیگر حقی بر "عین" آن واحدها ندارید.

با این حال، چند نکته مهم وجود دارد:

1. قرارداد مشارکت در ساخت و قراردادهای پیش‌فروش: این قراردادها تعیین‌کننده حقوق و تعهدات طرفین هستند. بررسی دقیق این قراردادها ضروری است.
2. شرط فسخ: اگر در قراردادهای پیش‌فروش، شرط فسخی به نفع شما (فروشنده) در نظر گرفته شده باشد (مثلاً در صورت عدم ایفای تعهدات سازنده)، می‌توانید بر اساس آن شرط، قرارداد را فسخ کنید.
3. الزام به ایفای تعهد یا مطالبه خسارت: اگر سازنده (طرف قرارداد مشارکت) به تعهدات خود عمل نکند (مثلاً تاخیر غیرموجه در تکمیل پروژه)، شما می‌توانید از طریق دادگاه، او را ملزم به انجام تعهداتش کنید یا خسارت ناشی از تاخیر را مطالبه کنید. مبنای این مطالبه، مواد 221 و 230 قانون مدنی است که بر لزوم جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات قراردادی تاکید دارند.
4. خیار غبن فاحش: ادعای ضرر به تنهایی کافی نیست. درصورتی که در زمان فروش، قیمت واقعی ملک به طور فاحشی بیشتر از مبلغی بوده که شما دریافت کرده‌اید، ممکن است بتوانید با استناد به "خیار غبن فاحش" (ماده 416 قانون مدنی)، معامله را فسخ کنید. البته اثبات این موضوع در دادگاه نیازمند ارائه ادله کافی است.

خلاصه اینکه: صرف ضرر یا تاخیر در ساخت، حق پس گرفتن ملک را به شما نمی‌دهد. اما با بررسی دقیق قراردادها، امکان استفاده از شروط فسخ، مطالبه خسارت یا استناد به خیار غبن (در صورت وجود شرایط آن) وجود دارد. پیشنهاد می‌شود برای بررسی دقیق‌تر شرایط و ارائه راهکار مناسب، قراردادهای خود را با یک وکیل متخصص در این زمینه مطرح کنید.