ملک مشاع غیر قابل افراز: آیا سهم شما مزایده می‌شود یا کل ملک؟

در صورت عدم قابلیت افراز ملک مشاع، دادگاه دستور فروش کل ملک را صادر خواهد کرد. فروش صرفاً سهم یکی از شرکا به دلیل ماهیت مشاعی ملک و عدم تفکیک فیزیکی آن، عملاً امکان‌پذیر نیست و هدف از مراجعه به دادگاه نیز همین است.

بررسی تخصصی و قانونی

هنگامی که یک ملک به صورت مشاع (مشترک) بین چند نفر قرار دارد و امکان افراز (تقسیم فیزیکی) آن وجود ندارد، رویه قانونی و قضایی برای حل اختلاف و پایان دادن به شراکت، فروش کل ملک و تقسیم بهای آن بین شرکا است. دلایل و جزئیات حقوقی این موضوع به شرح زیر است:

• ماهیت ملک مشاع و عدم قابلیت افراز:

  • در ملک مشاع، هر شریک در جزء جزء ملک سهم دارد و هیچ قسمت مشخصی از ملک به صورت فیزیکی به یک شریک خاص تعلق ندارد.
  • زمانی که ملک از نظر فنی، عرفی یا قانونی (مثلاً به دلیل مساحت کم، عدم امکان تفکیک به قطعات مستقل یا وجود موانع ثبتی) قابل افراز نباشد، دادگاه یا اداره ثبت، گواهی عدم قابلیت افراز صادر می‌کند.

• هدف از درخواست فروش به دادگاه:

  • اگر یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، می‌تواند آن را به شخص ثالث یا سایر شرکا بفروشد و برای این کار نیازی به حکم دادگاه ندارد. اما این اقدام به معنای پایان شراکت در ملک مشاع نیست و خریدار جدید نیز شریک در ملک مشاع خواهد شد.
  • هدف از مراجعه به دادگاه و درخواست "دستور فروش" در املاک غیر قابل افراز، پایان دادن به وضعیت شراکت و تبدیل مال مشاع به وجه نقد است تا هر شریک بتواند سهم خود را دریافت کند.

• دستور فروش کل ملک:

  • بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در صورتی که ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، دادگاه با درخواست هر یک از شرکا، دستور فروش ملک را صادر می‌کند.
  • این دستور فروش همواره ناظر بر "کل ملک" است، نه صرفاً سهم متقاضی. زیرا فروش سهم مشاعی در ملکی که قابلیت تفکیک فیزیکی ندارد، نه تنها مشکل را حل نمی‌کند، بلکه ممکن است پیچیدگی‌های جدیدی برای خریدار ایجاد کند.
  • فروش کل ملک از طریق مزایده صورت می‌گیرد و پس از کسر هزینه‌های قانونی، ثمن (بهای) حاصله به نسبت سهم هر یک از شرکا بین آن‌ها تقسیم می‌شود.

• رویه قضایی:

  • رویه محاکم قضایی نیز بر همین منوال است که در صورت عدم قابلیت افراز، دستور فروش کل ملک صادر می‌شود تا حقوق تمامی شرکا به صورت عادلانه و با تبدیل مال به وجه نقد، تأمین گردد.

این تحلیل بر اساس قوانین و رویه‌های قضایی جاری در جمهوری اسلامی ایران ارائه شده است.