header_background
logo
رأی وحدت رویه شماره 569 ثبت، املاک و اراضی ثبت اسناد و املاک

رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

تاریخ رأی: 1370/10/10
مرجع صادرکننده: هیات عمومی دیوان عالی کشور
تحلیل اختصاصی رأی

این رأی چه می‌گوید و کجا کاربرد دارد؟

این بخش برای فهم سریع رأی تهیه شده است؛ متن رسمی و کامل رأی در ادامه صفحه قرار دارد.

رفتن مستقیم به متن رسمی رأی
مسئله حقوقی

رأی وحدت رویه شماره 569 درباره حقوق و تعهدات مرتبط با «ثبت ملک» چه قاعده لازم‌الاتباعی تعیین کرده است؟

خلاصه رأی

بر پایه این رأی، دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات است و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی‌باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند بنابراین رای شعبه 22 دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود.

کاربرد عملی رأی

کاربرد عملی رأی شماره 569 مورخ 1370/10/10: در تنظیم خواسته، دفاع یا ارزیابی حق و تعهد طرفین، پرسش محوری این است که «رأی وحدت رویه شماره 569 درباره حقوق و تعهدات مرتبط با «ثبت ملک» چه قاعده لازم‌الاتباعی تعیین کرده است؟». رابطه حقوقی و شرایط پرونده باید با قاعده بیان‌شده در این رأی مقایسه شود. اعتبار فعلی مقررات مورد استناد رأی نیز باید متناسب با زمان و قانون حاکم بر پرونده جداگانه بررسی شود.

متن نهایی رأی وحدت رویه

نتیجه رسمی و لازم‌الاتباع رأی

دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی‌باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند بنابراین رای شعبه 22 دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود. این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

متن و مستندات رسمی رأی

متن رسمی رأی با ساختار بخش‌بندی‌شده

رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی‌باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند. روزنامه رسمی شماره 13667-1370.11.16 ریاست محترم هیات عمومی دیوان عالی کشور احتراماً به استحضار می رساند، در مورد رسیدگی محاکم دادگستری به دعوی مالکیت نسبت به ملکی که به ثبت نرسیده از شعب دیوان عالی کشور آراء معارض صادر شده و رویه های مختلف اتخاذ گردیده که رسیدگی هیات عمومی دیوان عالی کشور را برای ایجاد وحدت رویه قضایی ایجاب می نماید. پرونده های مربوطه و آراء صادر از شعب دیوان عالی کشور به این شرح است: 1- به حکایت پرونده 19-15-4976 شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور آقایان حسین فریدونی و عباس فریبرز و غیره به طرفیت آقایان حسین خیرآبادی و محمدحسن آبادی به خواسته اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین در دادگاه حقوقی یک سبزوار اقامه دعوی نموده‌اند و در دادخواست خود نوشته اند مالک یک قطعه زمین واقع در حسن آباد می‌باشند – حدود این زمین مشخص است و بیش از 50 سال در آن کشت و زرع شده و اینک که برای اخذ پروانه حفر چاه به اداره آبیاری مراجعه گردیده اداره آبیاری از جهت این که زمین مزبور به ثبت نرسیده و پرونده ثبتی و سند مالکیت ندارد از دادن پروانه خودداری و مالکین را برای اثبات مالکیت خود به دادگاه دادگستری هدایت نموده لذا درخواست معاینه و تحقیقات محلی می‌شود تا با احراز تصرفات مالکانه حکم بر مالکیت خواهان‌ها در قطعه زمین مزبور صادر شود – دادگاه حقوقی یک سبزوار دعوی مالکیت خواهان‌ها را در قطعه زمین مزبور از آن جهت که به ثبت نرسیده قابل رسیدگی ندانسته و قرار عدم استماع دعوی را به شماره 16.16 مورخ 69.1.21 صادر کرده است – خواهان‌ها از رای مزبور به درخواست تجدید نظر نموده‌اند و شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور پس از رسیدگی رای شماره 15.78-7.2.25 را به این شرح صادر نموده است: « با ملاحظه دادنامه تجدید نظر خواسته و مبانی آن و محتویات پرونده اعتراضات تجدید نظر خواهان و موجبات تجدید نظرخواهی به نحوی نیست که بر ارکان این دادنامه خللی وارد آورد لذا دادنامه تجدید نظر خواسته بدون اشکال است و این دادنامه به استناد ماده 13 از قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی یک و دو و ماده 10 از قانون تعیین موارد تجدید نظر احکام دادگاهها ابرام می‌شود». 2- بر طبق پرونده کلاسه 6-22-5124 شعبه 22 دیوان عالی کشور آقایان محمد ابراهیم خوشابی و حسن خوشابی به طرفیت آقای علی اکبر حیدری به خواسته اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین برای اخذ پروانه حفر چاه آب در دادگاه حقوقی یک سبزوار اقامه دعوی نموده و نوشته اند در یک قطعه زمین ملکی خود پروانه حفر چاه آب گرفته و مدت یک سال از آن استفاده کرده اند و به علت کمی آب چاه از اداره آبیاری تقاضای پروانه جدید در محدوده همین زمین داشته اند ولی خوانده در مورد صدور پروانه جدید به اداره آبیاری اعتراض داده و اداره آبیاری بر اثر این اعتراض خوانده که زمین مزبور را از اراضی احمدآباد و خود را مالک دانسته از صدور پروانه جدید خودداری کرده و خواهان‌ها را برای اثبات مالکیت به دادگاه دادگستری هدایت نموده است لذا رسیدگی به دعوی و اثبات مالکیت خود را در قطعه زمین تقاضا دارند – دادگاه حقوقی یک سبزوار به شرح رای شماره 468.51 مورخ 68.10.26 به این استدلال که خواسته خواهان اثبات مالکیت مال غیر منقول می‌باشد و در این گونه موارد طبق مقررات باید از طریق اداره ثبت اقدام به ثبت ملک شود و در صورتی که سابقه ثبت داشته و در حدود ملک اختلاف باشد یا اسناد معارض صادر شده باشد از طریق قانون رفع اختلاف گردد دعوی مالکیت خواهان‌ها را در قطعه زمینی که به ثبت نرسیده قابل رسیدگی ندانسته و قرار عدم استماع دعوی را صادر نموده است خواهان‌ها از این قرار تجدید نظر خواسته اند و شعبه 22 دیوان عالی کشور رای شماره 174.22 مورخ 69.3.28 را به این شرح صادر نموده است: «چون در هر حال بر سر حفر چاه در قسمتی از زمین مورد ادعای خواهان‌ها اختلاف حاصل گردیده و خوانده دعوی به صدور پروانه جهت حفر چاه در محل مزبور اعتراض کرده و نتیجه میان طرفین دعوی در تعیین حدود املاک مجاور اختلاف وجود دارد و از طرف دیگر منعی از رسیدگی دادگاه به نزاع فوق متصور نیست و دادگاه مکلف است که به اختلاف حاصله رسیدگی و اتخاذ تصمیم مقتضی نماید و مجوز نداشتن سند مالکیت نسبت به اصل رقبه از موجبات منع رسیدگی دادگاه به نزاع مذکور نمی‌باشد و تقاضای ثبت زمین مورد تصرف در موقع خود امری علیحده است فلذا دادنامه تجدید نظر خواسته به کیفیت مرقوم فاقد وجاهت قانونی است و ضمن نقض قرار صادره پرونده جهت رسیدگی به ماهیت دعوی به دادگاه صادر کننده قرار اعاده می‌گردد.» نظریه – آراء شعب 15 و 22 دیوان عالی کشور در رسیدگی به دعوی مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده از آن جهت با یکدیگر معارض می‌باشد که شعبه15 دیوان عالی کشور در چنین دعوایی قرار عدم استماع دعوی صادره از دادگاه حقوقی را صحیح دانسته و ابرام نموده ولی شعبه 22 دیوان عالی کشور در نظیر مورد قرار عدم استماع دعوی را نقض نموده و عدم ثبت ملک را موضوعی علیحده تشخیص داده است. در رسیدگی به این اختلاف نظر به ماده11 قانون ثبت که تکلیف متصرفین به عنوان مالکیت را معین کرده و ماده 16 قانون مزبور که برای اشخاص ذیحق تعیین تکلیف نموده و اصل 159 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قابل توجه است. معاون اول قضایی دیوان عالی کشور – فتح الله یاوری جلسه وحدت رویه به تاریخ روز سه شنبه 1370/10/10 جلسه وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به ریاست حضرت آیت الله مرتضی مقتدایی رییس دیوان عالی کشور و با حضور جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده داستان محترم کل کشور و جنابان آقایان روسا و مستشاران شعب حقوقی و کیفری دیوان عالی کشور تشکیل گردید. پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان کل کشور مبنی بر: «چون در هر دو پرونده خواسته خواهان‌ها اثبات مالکیت مال غیر منقول می‌باشد و طبق مقررات قانون ثبت متصرفین به عنوان مالکیت باید تقاضای ثبت نمایند و چنانچه اعتراض به ثبت یا حدود ملک عنوان شود اداره ثبت پرونده را به دادگاه ارسال می‌دارد و در این صورت دادگاه وارد رسیدگی می‌شود و در پرونده های مطرح شده مالکیت خواهان ها به ثبت نرسیده لذا مورد در دادگاهها قابل رسیدگی نمی‌باشد و به این جهت رای شعبه 15 دیوان عالی کشور موجه تشخیص و تایید می‌شود.» مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رای داده اند. رای شماره: 569 - 1370/10/10 رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی‌باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند بنابراین رای شعبه 22 دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود. این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

نظریات مشورتی مرتبط

نظریات مشورتی مرتبط با مسئله این رأی

10
نظریه 7/99/1319 1399/11/27

نظریه مشورتی شماره 7/99/1319 مورخ 1399/11/27

باز کردن
پرسش
1- در مواردی بر اساس سوابق ثبتی شش‌ دانگ یک قریه یا منطقه به نام یک شخص ثبت شده و به نام وی سند مالکیت صادر شده است و سپس در اجرای مقررات اصلاحات اراضی به زارعین صاحب نسق واگذار شده است. در این‌گونه املاک مالکیت زارع صاحب نسق مشاعی، اما در طبیعت تصرفات وی مفروز است. حال چنانچه زارع صاحب نسق شش‌ دانگ ملک تحت تصرف و مفروزی خود را به موجب سند عادی به دیگری بفروشد. الف- آیا دعوای خریدار به خواسته اثبات مالکیت مسموع است یا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی به طرفیت مالکان ثبتی و رسمی مطرح کند؟ ب- با توجه به فرض سوال، چنانچه سابقاً دادگاه حکم بر اثبات وقوع عقد بیع نه اثبات مالکیت بین فروشنده و خریدار راجع به چنین ملکی صادر کرده باشد، آیا حکم مذکور برای استماع دعوای خلع ید و قلع و قمع کافی است یا با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور الزاماً دعوای خواهان باید مستند به سند رسمی باشد؟ ج- چنانچه دادگاه راجع به ملک دارای سابقه‌ ثبتی حکم بر اثبات مالکیت صادر کند، صرف‌نظر از این‌که حکم صادره محل تأمل است، آیا حکم مذکور برای طرح دعوای خلع ید کافی است یا دعوای خواهان در هر حال باید مستند به سند رسمی باشد؟ 2- چنانچه در دعوای «الف» به طرفیت «ب» به خواسته اثبات مالکیت و خلع ید از ملک مورد نزاع، دادگاه حکم بر اثبات مالکیت خواهان و خلع ید «ب» را صادر کند و متعاقباً در دعوای «ج» به طرفیت «ب» به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، دادگاه حکم بر الزام «ب» به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع صادر کند و در جریان اجرای حکم سند مالکیت هم به نام «ج» صادر شود: اولاً، روش حل تعارض بین دو حکم مذکور که محکوم‌له متعدد و محکوم‌علیه واحد است، چگونه خواهد بود؟ ثانیاً، چنانچه «الف» به استناد رأی مقدم‌الصدور دادخواست اعتراض ثالث نسبت به رأی موخر به طرفیت «ب» و «ج» مطرح کند، آیا رأی مقدم‌الصدور معتبر است و رأی موخرالصدور باید الغا شود؟ آیا سند مالکیت صادره به نحو مذکور در سوال رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث را با مانع مواجه می‌کند ؟ آیا «ج» می‌تواند دعوای اعتراض ثالث نسبت به رأی مقدم‌الصدور مطرح نماید؟
پاسخ
1- الف: با توجه به این‌که یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح‌نامه یا هبه‌نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست؛ لکن چنان‌چه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه‌نامه عادی) نسبت به املاک ثبت‌نشده قابل استماع است و برعکس در مورد املاک ثبت‌شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست؛ مگر در ‌مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 1360. ب: با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور صدور حکم بر خلع ید مستلزم اثبات مالکیت است؛ بنابراین در فرض سوال صرف وجود حکمی از دادگاه مبنی بر اثبات وقوع بیع در گذشته، برای صدور حکم خلع ید کافی نیست. ج: اگر چه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به املاک ثبت شده فاقد مجوز قانونی بوده و در فرض سوال که این دعوا رسیدگی و مورد لحوق حکم قرار گرفته است تا زمانی که حکم صادره به قوت خود باقی است، صدور حکم مبنی بر خلع ید به استناد آن بلامانع به نظر می‌رسد. 2- الف: در فرض سوال باید با بهره ‌گیری از طرق مختلف شکایت نسبت به آراء صادره از جمله اعتراض ثالث و یا اعمال ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 رفع تعارض شود. ب: سند مالکیت فرض سوال مانع از رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث نیست.
نظریه 7/99/1482 1399/10/24

نظریه مشورتی شماره 7/99/1482 مورخ 1399/10/24

باز کردن
پرسش
1- آیا نسبت به اجراییه صادره راجع به ماده 23 قانون صدور چک اصلاحی 1397(چک صیاد) که مسبوق به محکومیت قبلی نیست، می‌توان بدهکار را جلب و بازداشت کرد و آیا می‌توان حق‌الاجرا را به ماخذ پنج درصد (نیم عشر) در مرحله اجرای احکام دریافت کرد؟ 2- در پرونده‌های مطالبه وجه چک، آیا صادر‌کننده به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ چک باید محکوم شود یا تاریخ گواهی عدم پرداخت ؟ (مواد 2 و 12 قانون صدور چک مصوب 1355 با الحاقات و اصلاحات بعدی) 3- آیا می‌توان دعوای اثبات بیع نسبت به بیعی که اساساً باطل بوده است در دادگاه مطرح کرد؟ 4- آیا زوجه نسبت به مال غیر منقول که همسر موتوفایش،فوت کرده است می‌تواند تقاضای خلع ید کند؟ با توجه به این‌که زوجه از عین مال غیر منقول ملک ارث نمی‌برد بلکه از قیمت آن ارث می‌برد، و در اصل ملک مالکیتی نداردف با توجه به این که زوجه از عین مال مالکیتی ندارد، آیا زوجه نسبت به مال غیرمنقول همسر متوفایش، می‌تواند تقاضای خلع ید کند؟
پاسخ
1- الف- با توجه به تصریح ذیل ماده 23 قانون اصلاح قانون صدور چک (اصلاحی 1397/8/23) و با عنایت به ماده 19 قانون یاد شده، مقررات قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1394؛ از جمله مقررات ماده 3 این قانون، نسبت به اجراییه‌های صادره در اجرای قانون اصلاحی یاد شده، قابلیت اعمال دارد. ب- مقنن در ماده 23 قانون اصلاح قانون صدور چک (اصلاحی 1397/8/13) تصریح ‌کرده است که اجراییه طبق قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1394 به وسیله اجرای احکام دادگستری به مورد اجرا گذاشته می‌شود؛ قانون اخیرالذکر از لواحق قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 است و از جمله در ماده یک آن به اقدام مطابق قانون اجرای احکام مدنی و در تبصره یک ماده 3 آن به استیفای هزینه‌های اجرایی علاوه بر محکوم‌به تصریح شده است؛ بنابراین به نظر می‌رسد اجرای اجراییه موضوع ماده 23 قانون صدرالذکر، مستلزم پرداخت نیم‌عشر اجرایی برابر بند یک ماده 158 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 است. 2- مستنبط از تبصره الحاقی 1379 به ماده 2 قانون صدور چک مصوب 1355 با اصلاحات و الحاقات بعدی و صراحت قانون استفساریه تبصره مذکور از قانون صدور چک مصوب 1377 مجمع تشخیص مصلحت نظام، خسارت تأخیر تأدیه بر مبنای نرخ تورم از تاریخ صدور چک تا وصول آن محاسبه می‌شود و این استثنایی بر اصل تعلق خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ مطالبه داین است؛ بنابراین، چنانچه چک بلامحل باشد، با توجه به اطلاق تبصره موصوف خسارت تأخیر از تاریخ سررسید چک تعلق می‌گیرد. 3 - نظر به این‌که مطابق ماده 265 قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و این معامله باطل است؛ لذا در فرض سوال چنان‌چه بطلان بیع به نحوی از قبیل حکم قطعی دادگاه اثبات شده باشد، طرح دعوای اثبات بیع عملی لغو و بیهوده است و قابلیت استماع ندارد؛ اما اگر فساد بیع احراز نشده باشد، با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، دعوای اثبات بیع نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست. شایسته ذکر است در این حالت خواهان می‌تواند به جای خواسته اثبات بیع، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کند. به دستور مقام محترم مدیر کل حقوقی از بند 4 این نظریه عدول شده است به نظریه شماره 7/1400/997 مورخ 1400/9/17 مراجعه شود.
نظریه 7/99/578 1399/05/12

نظریه مشورتی شماره 7/99/578 مورخ 1399/05/12

باز کردن
پرسش
خواهشمند است نظر خویش را در خصوص سوال ذیل بیان فرمایید. دعوی با موضوع الف: تنفیذ صلح نامه مال منقول ب: الزام به تحویل مطرح می‌شود با توجه به اصل صحت قراردادی آیا خواسته اول یعنی دعوی تنفیذ صلح نامه مربوط به مال منقول قابلیت استماع را دارد چنانچه این دعوی به طرفیت ورثه به قائم مقامی مورث ایشان مطرح شود و ورثه ایرادی به صلح نامه نکرده باشند نیازی به سوگند خواهان به عنوان سوگند از استظهاری دارد یا خیر؟
پاسخ
1- با توجه به این‌که یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح‌نامه یا هبه‌نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. اما چنان‌چه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه‌نامه عادی) نسبت به املاک ثبت‌نشده قابل استماع است و برعکس در مورد املاک ثبت‌شده، این خواسته مغایر با مواد 22، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست؛ مگر ‌مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 1360. 2- اگر چه با توجه به پاسخ اول پرسش دوم منتفی است، اما فارغ از موضوع دعوا، در صورتی که منظور از این که ورثه ایرادی به صلح‌نامه نکرده باشند اقرار خواندگان و قبول دعوا باشد با عنایت به این‌که مطابق ماده 202 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، در صورت اقرار خوانده دلیل دیگری از خواهان خواسته نمی‌شود، نیازی به سوگند استظهاری نیست. بدیهی است در صورتی که وراث اقرار نکرده باشند ولو با اثبات اصل دعوا، خواهان باید برای اثبات بقای آن سوگند استظهاری یاد کند
نظریه 7/98/1391 1398/12/10

نظریه مشورتی شماره 7/98/1391 مورخ 1398/12/10

باز کردن
پرسش
پیرو بخشنامه‌ اخیر ریاست محترم قوه قضاییه مبنی بر ارجاع کلیه‌ پرونده‌ها به جز موارد مصرحه به شوراهای حل اختلاف در راستای اصلاح ذات‌البین و حل و فصل موضوع دعاوی و شکواییه‌ها از طریق مصالحه و سازش و مصوبه‌ مورخ 98/5/19 رئیس کل محترم دادگستری استان گلستان در جهت کاهش ورودی پرونده به محاکم دادگستری مصوبه‌ای در تاریخ 98/5/19 ابلاغ نمودند به موجب بند 3 مصوبه پرونده‌هایی با موضوع اثبات عقد بیع و اثبات مالکیت اموال غیرمنقول به شوراهای مذکور ارجاع می‌شود بدین توضیح که گاهی خواهان رأساً با استناد به یک برگ قرارداد عادی درخواست سازش نموده و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرونده به شورا ارسال می‌شود و در پاره‌ای از موارد به صورت سنتی پرونده به شورای حل اختلاف ارسال می‌شود و در زمان بررسی در شورا خوانده نیز ادعایی یا اختلافی با خواهان در خصوص موضوع قرارداد ندارد گاهی نیز یا در زمان رسیدگی در محاکم طرفین خواستار سازش هستند و پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع که تلقی محاکم تبدیل ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 به ماده 8 از همان قانون می‌باشد، بدین توضیح که در صورت سازش با عنایت به ماده 24 آیین‌نامه قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 گزارش اصلاحی صادر می‌شود، حال سوال این است که با توجه به ماده 8 قانون شوراهای حل اختلاف و ماده 24 آیین‌نامه از این قانون، با عنایت به این‌که کلیه‌ استعلامات لازمه از ادارات ثبت، اوقاف، منابع طبیعی، مسکن و شهرسازی و غیره و کارشناسی و تصویربرداری‌های هوایی و تخصصی در پرونده‌های مذکور انجام می‌شود نوع درخواست‌های سازش به‌گونه‌ای است که در زمره امور ترافعی محسوب نمی‌شود و اساساً اختلافی در اصل موضوع قرارداد ندارند، و انگهی سازش طرفین با صدور حکم بر اثبات وقوع عقد بیع و اثبات مالکیت در موضوع متفاوت می‌باشد که به نظر موجب می‌شود از شمول ماده 8 قانون مرقوم خارج گردد و مطابق با مواد 178 الی 193 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 صدور گزارش اصلاحی در صورتی امکان‌پذیر است که تعهد یا عملی از سوی طرفین متصور باشد؛ لیکن بنا به موارد فوق و قواعد حقوقی اصل بر صحت قراردادها می‌باشد مگر این‌که خلاف آن ثابت شود و چون طرفین نیز اختلافی در موضوع صدور گزارش اصلاحی ندارند؛ خواهشمند است ارشاد نمایید که 1- آیا صدور گزارش اصلاحی در هر دو صورت چه رأساً درخواست سازش از ناحیه‌ خواهان به شورا تقدیم شود و یا از طریق محاکم با درخواست سازش طرفین به شورای حل اختلاف ارسال گردد و خواستار صدور گزارش اصلاحی در شورا باشند، منطبق بر قانون و مواد 8 و 11 قانون شوراهای حل اختلاف و ماده 24 آیین‌نامه اجرایی از این قانون است؟ 2- آیا می‌توان گفت زمانی که طرفین در محاکم در این خصوص درخواست سازش دادند و پرونده به شورا ارسال می‌شود، موضوع از ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف مشمول ماده 8 این قانون می‌شود؟ 3- در صورتی که نظر بر عدم صدور گزارش اصلاحی است، شوراها چه تصمیمی را در مواجهه با این نوع درخواست‌ها اتخاذ می‌کنند با این توضیح که هرچند از موارد ترافعی نمی‌باشد، اما شهرداری منطقه تا زمانی که دلیلی بر تنفیذ قراردادهای مذکور نباشد به خریدار مجوز ساخت و دیوارکشی نداده و آن را منوط به ارائه گواهی مبنی بر تنفیذ قرارداد از ناحیه‌ی مراجع قضایی می‌دانند. 4- چنان‌چه نظر بر صدور گزارش اصلاحی باشد و ثالثی به آن معترض باشد و از آن‌جا‌که در اصل موضوع گزارش اصلاحی راجع به دعاوی غیر منقول شورا صالح به رسیدگی نبوده است، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای معترض ثالث کدام است؟
پاسخ
1- با توجه به این‌که یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح‌نامه یا هبه‌نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنان‌چه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه‌نامه عادی) نسبت به املاک ثبت‌نشده قابل استماع است و برعکس در مورد املاک ثبت‌شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست؛ مگر ‌مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 1360؛ بنابراین در فرض سوال از آن‌جا‌‌‌که صرف دعوای اثبات مالکیت راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده قابل استماع نیست و طرفین راجع به معامله انجام شده اختلافی ندارند، انجام صلح و سازش و صدور گزارش اصلاحی (نسبت به این‌گونه دعاوی) منتفی است و حتی در خصوص اموال غیر منقول ثبت نشده که صرف دعوای اثبات مالکیت قابل استماع است، چون وفق ماده 24 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، صدور گزارش اصلاحی از سوی این شوراها در مواردی امکان‌پذیر است که موضوع در صلاحیت آن‌ها باشد، گرچه سعی در صلح و سازش در این دعاوی از سوی شورای حل اختلاف امکان‌پذیر است، اصولاً صدور گزارش اصلاحی راجع به اموال غیرمنقول از صلاحیت این شوراها خارج است. 2- در مواردی که اختلاف طرفین در شوراهای حل اختلاف به صلح ختم شود به غیر از موارد موضوع ماده 11 قانون یادشده که به تصریح تبصره آن، شورا (اعم از شهر و روستا) باید مراتب را برای تنظیم گزارش اصلاحی نزد مرجع قضایی ذی‌ربط ارسال کند، چنانچه موضوع منطبق با موارد صلاحیت شوراهای حل اختلاف موضوع ماده 9 قانون فوق‌الاشعار باشد، قاضی شورا وفق صدر ماده 24 همین قانون گزارش اصلاحی صادر و در غیر این صورت برابر ذیل آن مراتب را به مرجع قضایی صالح اعلام می‌کند. 3- با توجه به سوال اول، مورد از موارد صدور گزارش اصلاحی نیست و شورا نسبت به رد درخواست اقدام می‌کند. 4- با عنایت به این‌که صلح و سازش‌نامه موضوع گزارش اصلاحی وفق ماده 184 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 قراردادی است که بین طرفین منعقد شده است، بنابراین می‌تواند از سوی یکی از طرفین یا شخص ثالث، موضوع دعوای ابطال قرار گیرد.
نظریه 7/98/806 1398/09/30

نظریه مشورتی شماره 7/98/806 مورخ 1398/09/30

باز کردن
پرسش
احتراما مستدعی است نظریه مشورتی آن اداره محتر م را در پاسخ به سوال ذیل مرقوم فرمایید: شخص «الف» طی مبایعه‌نامه‌ای ملکی مزروعی را به مساحت 2000 متر مربع را به شخص «ب» می‌فروشد به جهت عدم تحویل مبیع مبیع شخص «ب» دعوی اثبات مالکیت و تحویل مبیع به طرفیت شخص «الف» مطرح کرده است با توجه به قانون منع خرد شدن اراضی زراعی و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی وباغ‌ها آیا چنین دعوایی قابلیت استماع دارد./ع
پاسخ
با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و قوانین موضوعه حاکم، در صورتی که ملک موضوع عقد بیع فاقد سابقه ثبتی باشد، دعوای اثبات مالکیت مسموع است؛ اما در صورت داشتن سابقه ثبتی، دعوای مذکور قابل استماع نیست. در خصوص دعوای تحویل ملک نیز با لحاظ رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور اقدام می‌شود. بدیهی است در مقام استفاده از ملک مذکور و تفکیک یا افراز آن، رعایت حکم مقرر در ماده 2 قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب 1385 ضروری است./
نظریه 7/98/1183 1398/08/25

نظریه مشورتی شماره 7/98/1183 مورخ 1398/08/25

باز کردن
پرسش
احتراماً می‌بایست ارشاد فرمائید: نظر به اینکه در دعاویی که خواهان‌ها مدعی بی‌اعتباری معاملات قراردادها و یا اسناد می‌‍باشند از عباراتی از جمله درخواست ابطال بطلان و یا تایید و تنفیذ هر کدام استفاده می‌نمایند و همکاران محترم قضایی نیز تفسیرهایی برای استفاده از هریک از عبارات مذکور دارند خواهشمند است نظرات اداره را در خصوص تفاوت ماهیتی و تاثیر به کار بردن هر یک از عبارات مذکور را در جای خود اعلام فرمائید.
پاسخ
اولاً، عبارات «دعوای ابطال» و «دعوای اعلام بطلان» در ادبیات حقوقی هر دو استعمال شده است و به نظر می‌رسد تعبیر دوم در خصوص مواردی که عقد از ابتدا شرایط صحت را نداشته و از دادگاه درخواست می‌شود تا با احراز این امر باطل بودن عقد را اعلام نماید، دقیق‌تر است. ثانیاً، با توجه به این‌که یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح‌نامه یا هبه‌نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنان‌چه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه‌نامه عادی) نسبت به املاک ثبت‌نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت‌شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست؛ مگر ‌مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 1360.
نظریه 7/97/2438 1397/09/05

نظریه مشورتی شماره 7/97/2438 مورخ 1397/09/05

باز کردن
پرسش
در پرونده ای زیادی دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع صادر می نمایند به این استدلال که لازمه رسیدگی به این دعوا طرح و اقامه دعوای دیگری است مثلا در مورد دعوی الزام به تحویل مبیع لازمه رسیدگی به این دعوا را اقامه دعوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال می دانند یا لازمه ی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص آپارتمان ها را ابتدا یا همزمان با طرح این دعوی دعوی الزام به افراز و تفکیک آپارتمان های مورد نظر می دانند یا در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال لازمه ی آن را دعوای الزام به فک رهن می دانند از طرفی معمولا در مورد دعوای الزام به انتقال سند رسمی بیع در صورتی که ایرادات مذکور نباشد لازمه آن را دعوای اثبات بیع و اثبات مالکیت نمی دانند بلکه در صورتی که این دعوا مطرح شود به جهت تعارض با ماده 22 قانون ثبت در مورد دعوای اثبات مالکیت قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند اما نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی حکم صادر می کنند برخی نیز نظر بر این دارند در مواردی که حکم صادر میشود مثلا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک واحدآپارتمان در صورتی که افراز نشده باشد در مرحله اجرای حکم این امر انجام می پذیرد و نیازی به اقامه دعوا مستقل ندارد به هر ترتیب در این باب نظرات مختلفی وجود دارد و آرای مختلفی صادر شده است لطفا ارشاد فرمائید: آیا یک قاعده و ضابطه مشخص وجود دارد که دادگاه‌ها بر اساس آن رسیدگی به یک دعوا را مستلزم اقامه دعوی دیگری به عنوان مقدمه این دعوا یا عدم ضرورت اقامه دعوای دیگر باشد تشخیص دهند؟ یا اینکه این امر موردی است و در هر پرونده بنا به تشخیص دادگاه صورت می پذیرد که در این صورت در موضوعات مشابه شاهد تشتت آرا هستیم آیا دعوای اثبات مالکیت به ادعای وقوع بیع در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند قابلیت استماع را ندارد؟
پاسخ
1- تشخیص این‌که رسیدگی به یک دعوا منوط به رسیدگی به دعوای دیگری است حسب مورد بر عهده قاضی رسیدگی کننده است امّا باید بین این موضوع و مواردی که یک امر سبب دعوای طرح شده است تفکیک نمود. به عنوان مثال در دعوای الزام تنظیم به سند رسمی، اثبات وقوع معامله و مالکیت خواهان، سبب دعوای مزبور است و با عنایت به بند 4 ماده 51 قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی 1379 هر دعوایی نیازمند وجود سبب موجهه است و در نتیجه هیچگاه لازم نیست که برای اثبات این سبب، دعوای جداگانه‌ای طرح یا به عنوان یک خواسته مستقل مطرح شود. 2- اولا: با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22،42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء ‌مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری. ثانیا با توجه به پاسخ بند اولا دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می‌شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می‌باشد.
نظریه 7/96/1554 1396/07/05

نظریه مشورتی شماره 7/96/1554 مورخ 1396/07/05

باز کردن
پرسش
نظر به اینکه در بسیاری از اراضی کشاورزی با مثلا 300 هکتار زمین یک پلاک ثبتی صادر شده است و در بین مردم در سالیان متمادی با مبایعه نامه های عادی معاملات مختلفی صورت گرفته که با توجه به قلت مساحت مورد معامله امکان تنظیم سند فراهم نمی‌باشد و در مواردی که به اختلاف می خورد احدی از دارندگان مبایعه نامه مجبور به طرح دعوی اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع می‌گردد که با توجه سابقه ثبتی محاکم قرار عدم استماع صادر می کنند حال بفرمائید تکلیف در اینگونه موارد جهت اثبات مالکیت دارندگان مبایعه نامه عادی چیست؟
پاسخ
اولا: با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22،42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء ‌مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری. ثانیا با توجه به پاسخ بند اولا دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می‌شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می‌باشد. با توجه به مراتب فوق، ارائه راهکاری فراتر از قانون امکان پذیر نیست و باید بر اساس مقررات ثبتی از جمله قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390/9/3 رفتار شود.
نظریه 7/96/446 1396/02/26

نظریه مشورتی شماره 7/96/446 مورخ 1396/02/26

باز کردن
پرسش
غالباً در املاک جاری ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته و مشمول ماده 22 قانون ثبت نمی‌باشد دادخواست اثبات تحقق عقد بیع تنفیذ بیع و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم دادگاه حقوقی می‌گردد. 1- از خواسته های اثبات تحقق عقد بیع، احراز تحقق بیع، تنفیذ بیع، تأیید بیع، آیا جملگی خواسته ها مطابق قانون است و در غیر این صورت کدام یک مطابق قانون و صحیح می‌باشد؟ 2- آیا دعوی اثبات مالکیت که نتیجه دعوی اثبات تحقق بیع است مطابق قانون است؟ آیا نتیجه یک دعوا می‌تواند خواسته باشد؟ 3- در املاک جاری آیا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال امکانپذیر است زیرا در املاک جاری جریان مقدماتی ثبت تکمیل نشده و سند صادر نشده است الزام خوانده‌ای که وفق ماده 22 قانون ثبت مالکیتی ندارد فاقد منطق قضایی است.
پاسخ
1- با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفاً ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22،42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء ‌مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری. 2- با توجه به پاسخ بند 1 دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می‌شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می‌باشد. 3- نظر به اینکه ملک مورد معامله قبل از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی، فروخته شده، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده 22 قانون ثبت، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه حل قانونی در ماده 41 قانون ثبت ارائه گردیده که به صراحت این ماده چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلاً به دیگری منتقل نموده، مکلّف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتباً اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. نتیجتاً در شرایط حاضر، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد.
نظریه 7/95/1523 1395/06/29

نظریه مشورتی شماره 7/95/1523 مورخ 1395/06/29

باز کردن
پرسش
در دعوی تقسیم ترکه از سوی ورثه که در محکمه حقوقی مطابق مقررات مطرح می‌شود آیا 1- چنانچه برخی از اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی باشد و دارای اسناد عادی قدیمی باشد دادگاه می‌تواند آنها را تقسیم کند یا خیر؟ 2- چنانچه اموال فاقد سند رسمی است ولی با توجه اختلاف؟ منجر به رأی قطعی محکمه شده ولی رأی اجرا نشده باشد دادگاه امکان تقسیم دارد یا خیر؟ 3- چنانچه برخی از اموال مشکوک باشد و امکان تقسیم آن نباشد مثل عادی بودن سند و فقط یک پلاک غیرقابل تقسیم باقی بماند آیا با توجه به اینکه مدل تقسیم فروش و تقسیم بهای آن متفاوت است و برخی از ورثه موافق تقسیم جزئی پلاک نیستند و تقاضای رسیدگی واحد به همه اموال دارند دعوا قابل استماع هست یا خیر؟ توضیح اینکه ورثه مخالف مدعی هستند که در صورت تجمیع اموال و تقسیم حق عینی و به اموال مشاعی پیدا می‌کند ولی با فروش پلاک تقسیم بها بین وراث می‌شود مال ازمالکیت ورثه خارج می‌شود. 4- چنانچه درخواست تقسیم ترکه باشد ولی به هر حال کارشناس امکان تقسیم آن را منتفی بداند آیا دادگاه می‌تواند دستور فروش را در رأی مقرر کند به عنوان آخرین شیوه ممکن برای تقسیم و یا اینکه ممکن نیست و درخواست فروش نیاز به درخواست مستقل دارد؟ 5- آیا دعوی تقسیم ترکه پس از تقسیم اموال غیرمنقول بین ورثه تحویل ترکه هم لازم است و دادگاه باید اموال تقسیم شده را به آنها تحویل دهد و سند صادر شود و یا اینکه صرفاً سند مشاعی برای قطعات تقسیم شده برای ورثه صادر می‌شود.
پاسخ
1- تقسیم اموال غیر منقول ثبت نشده و فاقد سند رسمی بین ورثه چنانچه مالکیت مورث توسط دادگاه حسب مستندات خواهان محرز باشد بلامانع به نظر می‌رسد. رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز همسو با همین نظر است. 2- در فرضی که رای قطعی راجع به مالکیت مورث اصحاب دعوی نسبت به مال غیر منقول ثبت نشده و فاقد سند رسمی صادر شده باشد نیز به شرحی که گذشت، صدور حکم بر تقسیم آن بین ورثه بلامانع است. 3- در دعوای تقسیم ترکه، دادگاه اموالی را که منجزاً جزو ترکه تشخیص دهد مورد تقسیم قرار می دهد و چنانچه نسبت به ترکه بودن برخی از اموال اختلاف در مالکیت بین ورثه وجود داشته باشد، مثل این که خوانده مدعی شود آن را از شخص ثالث خریده است و جزو ترکه نیست با طرح دعوا، دادگاه به موضوع رسیدگی و در صورتی که منجزاً جزو ماترک تشخیص دهد، آن را نیز در تقسیم ماترک لحاظ می کند. بنابراین، در فرض سوال، اموالی که در ترکه بودن آن اختلاف است قابل تقسیم نمی‌باشند و درخواست برخی از ورثه مبنی بر تقسیم برخی از اموال که در مالکیت مورث اصحاب دعوی نسبت به آن تردیدی نیست قابل استماع است و مخالفت سایر وراث مانع قانونی در استماع و رسیدگی به آن نیست. بدیهی است سایر وراث نیز می‌توانند چنانچه مدعی امکان تقسیم اموال دیگری به عنوان ترکه باشند که در آن اختلاف است، ضمن تقدیم دادخواست اثبات مالکیت مورث خود، درخواست تقسیم آن را بنماید که در این صورت به همه آن یکجا رسیدگی می‌شود. 4- با توجه به ماده 317 قانون امور حسبی در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم یا تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده و بهای آن بین ورثه تقسیم شود و صدور حکم بر فروش مال مورد تقاضای تقسیم، در صورت عدم امکان تقسیم، چنانچه مورد موافقت ورثه باشد یا مخالفتی اعلام ننمایند، بلامانع است و نیاز به درخواست مستقل ندارد. 5- حکم تقسیم اعلامی است و اجرای مفاد آن نیازی به صدور اجراییه ندارد ولی اگر حکم فروش ملک مشاع صادر شده باشد این حکم واجد جنبه اجرایی است. بنابراین با توجه به ماده 325 قانون امور حسبی هریک از ورثه پس از تقسیم، مالک مستقل سهم خود خواهد بود و هر تصرفی که بخواهد می‌نماید و به حصه دیگران حقی ندارد و در فرض سوال چنانچه سهم مشاع از ملک برای آنها تعیین شده باشد، صرفاً با اعلام آن به اداره ثبت، سند مالکیت مشاعی برای هر یک از ورثه نسبت به حصه انها صادر می‌شود و تصرفات ورثه در ملک مشاع تابع مقررات راجع به املاک مشاعی است و تحویل سهم مشاع به شریک در اجرای رای تقسیم ترکه فاقد موضوعیت است.

نشست‌های قضایی مرتبط

نشست‌های قضایی مرتبط ثبت‌شده برای این رأی

1
طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی از سوی خریدار